Cesja umowy deweloperskiej, zwana także przelewem pozwala uzyskać prawo do nieruchomości. Co prawda, cesje były najbardziej powszechne i popularne kilkanaście lat temu w okresie boomu na rynku nieruchomości, jednak są one spotykane do dziś. Na czym polega cesja i jakie są jej koszty?
Co to jest cesja umowy deweloperskiej?
Cesja to umowa cywilnoprawna, która zawierana jest między wierzycielem (cedentem, zbywcą wierzytelności) a osobą trzecią (cesjonariuszem, nabywcą wierzytelności). Na jej mocy wierzyciel przenosi na nabywcę (cesjonariusza) wierzytelność przysługującą mu wobec dłużnika (debitora). Na podstawie cesji osoba trzecia (cesjonariusz) staje się uprawniona do żądania od dłużnika spełnienia świadczenia, które przysługiwało dotychczasowemu wierzycielowi. W przypadku cesji deweloperskiej wierzycielem jest pierwotny nabywca lokalu, cesjonariuszem jest nowa osoba, która będzie zobowiązana wobec dewelopera i stanie się w przyszłości ostatecznym właścicielem mieszkania, natomiast dłużnikiem jest deweloper. Wierzytelnością zaś jest zobowiązanie do zapłacenia określonej kwoty za lokal na rzecz dewelopera.
W przypadku rynku mieszkaniowego, przelewy dotyczą z reguły tych nieruchomości, które nie zostały jeszcze wybudowane czy ukończone. W takim przypadku, jako wierzytelność nie występuje przejęcie mieszkania, ale nabycie do niego praw. Podstawowym celem i skutkiem przelewu wierzytelności jest wstąpienie cesjonariusza w miejsce cedenta, czyli przejście wierzytelności na nabywcę i utrata jej przez cedenta - zbywcę. Cesja sprawia, że cedent przestaje być wierzycielem, a staje się nim cesjonariusz. Stosunek zobowiązaniowy, jaki łączył dotychczasowego wierzyciela z dłużnikiem zostaje zaś unieważniony. Oznacza to, że deweloper na mocy podpisanej cesji zobowiązuje się dostarczyć mieszkanie i przenieść prawo własności właśnie na cesjonariusza. Cesjonariusz nabywa wierzytelność w takim zakresie i stanie, w jakim znajdowała się ona w chwili wykonania przelewu.
Jak poprawnie przeprowadzić cesję umowy deweloperskiej?
Czasy największej popularności cesji deweloperskich już dawno minęły. Można to wytłumaczyć tym, że wiele osób sądzi, że tego typu transakcje są ryzykowne. Jest to poniekąd prawda, dlatego przy cesji polecane jest skorzystanie z usług doradczych profesjonalisty. Jeżeli jednak zdecydujemy się działać na własną rękę, to warto zwrócić uwagę na kilka istotnych aspektów.
Najważniejszą rzeczą, jaką powinien zrobić potencjalny nabywca praw do niewybudowanego jeszcze mieszkania są dokładne oględziny samej umowy deweloperskiej - należy sprawdzić, jakie postanowienia zawiera ten dokument. Dlaczego? Otóż, prawdopodobne jest, że są w niej zawarte zapisy, które zakazują bądź ograniczają możliwość przeprowadzenia cesji (lub uzależniają ją od zgody dewelopera). Analiza umowy deweloperskiej jest ważna, ponieważ wraz z umową cesji nabywa się nie tylko prawa, ale także obowiązki do spełnienia określonych świadczeń. Istotne są także wszystkie zapisy dotyczące terminu oddania inwestycji, kar umownych, możliwości zmiany ceny lokalu, trybu i terminu płatności.
Kolejna czynność, to sprawdzenie dewelopera oraz jego sytuacji finansowej. Dane takie jak sprawozdania finansowe spółki, w tym bilans oraz rachunek zysków i strat są danymi jawnymi i ogólnodostępnymi. W celu ich sprawdzenia należy udać się do sądu gospodarczego, w którym znajdują się akta spółki. Dobrze jest zwrócić uwagę również na samą nieruchomość - ustalić, kto jest właścicielem działki i określić, czy istnieją dodatkowe roszczenia i prawa przysługujące innym podmiotom wobec nieruchomości.
Ważne jest, by umowa przedwstępna podpisana między cedentem a deweloperem była zawarta jako akt notarialny. Sama umowa cesji również powinna być zawarta w formie notarialnej. Warto tego dopilnować, gdyż w przypadku, gdyby deweloper nie zechciał zawrzeć umowy przyrzeczonej to nabywca praw do nieruchomości mógłby dużo skuteczniej dochodzić swoich roszczeń. Dodatkowo forma notarialna jest bezpiecznym prawnym rozwiązaniem.
Cesja umowy deweloperskiej - koszty
Dokonanie cesji umowy deweloperskiej wiąże się z kosztami. Transakcja cesji objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (nawet do 32 procent), a od samej cesji należy zapłacić pełny 23-procentowy VAT.