Spis treści
Akt notarialny - nazwa ta najczęściej pojawia się przy okazji rozmów o transakcjach związanych z nieruchomościami. Ale czym dokładnie jest ten dokument? Kiedy jest wymagany i jakie konsekwencje prawne niesie jego brak?
Czym jest akt notarialny?
Akt notarialny jest szczególną formą dokumentu urzędowego sporządzonego. Stwierdza on treść danej czynności prawnej. Akt notarialny zostaje sporządzony, jeżeli wymagają tego przepisy prawa lub wynika to z woli stron. Niektóre czynności prawne, np. sprzedaż nieruchomości czy ustanowienie i zbycie prawa użytkowania wieczystego, muszą zostać dokonane w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Podstawę prawną sporządzania aktów notarialnych stanowi ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz.U. z 2021 r. poz. 1447). Zgodnie z tą ustawą, akt notarialny to dokument mający szczególne znaczenie prawne, którego brak w określonych sytuacjach, np. wspomnianej już sprzedaży nieruchomości, może skutkować nieważnością czynności prawnej.
Kto i jak sporządza akt notarialny?
Akt notarialny sporządza notariusz - prawnik pełniący funkcję zaufania publicznego, którego zadaniem jest poświadczanie czynności prawnych zgodnie z obowiązującymi przepisami. Prawo o notariacie określa nie tylko formę aktu notarialnego, ale także obowiązki notariusza i konsekwencje prawne wynikające z nieprawidłowego sporządzenia aktu.
Jeśli chodzi o procedurę sporządzania aktu, to rozpoczyna się ona od zgłoszenia się stron do notariusza. Strony przedstawiają notariuszowi wszystkie niezbędne informacje dotyczące umowy lub transakcji, którą mają zamiar zawrzeć. Notariusz weryfikuje tożsamość osób oraz ich zdolność do czynności prawnych, a także sprawdza, czy nie istnieją przeszkody prawne, które mogłyby wpłynąć na ważność sporządzanej umowy. Kolejnym krokiem jest przygotowanie projektu aktu notarialnego, który zawiera wszystkie ustalenia stron, zgodne z obowiązującymi normami prawnymi. Po zapoznaniu się z treścią dokumentu, strony podpisują akt, a notariusz poświadcza jego autentyczność i zgodność z prawem. W ten sposób dokument zyskuje moc prawną, a notariusz przechowuje jego oryginał w swojej kancelarii, zapewniając mu tym samym bezpieczeństwo i możliwość uzyskania kopii aktu w przyszłości.
Kiedy wymagany jest akt notarialny?
Nie każda czynność prawna wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Jednak są sytuacje, w których jego sporządzenie jest obowiązkowe. Do najczęstszych sytuacji wymagających aktu notarialnego należą:
- umowy przenoszące własność nieruchomości - np. umowy sprzedaży, darowizny, zamiany. W przypadku nieruchomości, forma aktu notarialnego jest warunkiem koniecznym, aby przeniesienie własności było skuteczne i ważne,
- umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oraz spółki akcyjnej - zwłaszcza przy zakładaniu tych spółek oraz zmianach w ich strukturze kapitałowej,
- testamenty - testament notarialny jest jedną z najbardziej wiarygodnych form rozrządzenia majątkiem na wypadek śmierci,
- umowy o zapewnienie dożywotniego utrzymania - przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania wymaga sporządzenia aktu notarialnego,
- oświadczenia o ustanowieniu służebności - np. służebności gruntowe czy osobiste.
Niewywiązanie się z obowiązku sporządzenia aktu notarialnego w przypadkach, gdzie jest to wymagane, skutkuje nieważnością danej czynności prawnej.
Z jakich elementów składa się akt notarialny?
Akt notarialny zawsze składa się z kilku niezmiennych elementów. Na początku w akcie notarialnym znajdują się dane identyfikacyjne stron, czyli imiona, nazwiska, adresy oraz numery dokumentów tożsamości osób biorących udział w czynności prawnej. Kolejnym elementem jest dokładny opis przedmiotu umowy lub transakcji, czyli szczegółowe wskazanie tego, czego dotyczy akt, np. nieruchomości, pojazdu, umowy darowizny, czy testamentu. W dalszej części aktu notarialnego zawarte są wszystkie ustalenia stron dotyczące warunków umowy, w tym prawa i obowiązki każdej z nich. Notariusz wprowadza również zapisy o potwierdzeniu tożsamości stron, a także o stanie prawnym przedmiotu umowy, jeśli ma to znaczenie dla jej ważności. Na końcu aktu notarialnego znajdują się podpisy stron oraz podpis notariusza, który poświadcza, że akt został sporządzony zgodnie z prawem i wolą stron. W akcie może też znaleźć się data i miejsce jego sporządzenia, a także numer repertorium, który pozwala na jego identyfikację w rejestrze.
Jakie są koszty sporządzenia aktu notarialnego?
Koszty sporządzenia aktu notarialnego zależą głównie od wartości przedmiotu umowy, a maksymalne stawki taksy notarialnej są określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Weźmy na przykład akt notarialny tworzony w związku ze sprzedażą nieruchomości. System opłat notarialnych w Polsce jest skonstruowany progresywnie, co oznacza, że wraz ze wzrostem wartości nieruchomości zmienia się sposób naliczania taksy notarialnej. I tak:
- dla nieruchomości o wartości do 3 tys. zł - opłata wynosi 100 zł
- od 3 do 10 tys. zł - 100 zł plus 3 proc. od kwoty przekraczającej 3 tys. zł
- 10-30 tys. zł - 310 zł plus 2 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. zł
- 30-60 tys. zł - 710 zł plus 1 proc. od kwoty przewyższającej 30 tys. zł
- 60 tys. do 1 mln zł - 1010 zł plus 0,4 proc. od nadwyżki ponad 60 tys. zł
- 1 mln zł - 4770 zł plus 0,2 proc. od kwoty powyżej 1 mln zł
- przy wartości przekraczającej 2 mln zł - 6770 zł plus 0,25 proc. od nadwyżki ponad 2 mln zł
Należy pamiętać, że w przypadku najdroższych nieruchomości istnieje górny limit taksy notarialnej wynoszący 10 tys. zł.
Warto też wiedzieć, że wymienione powyżej stawki są maksymalnymi kwotami, jakie może pobrać notariusz. Zgodnie z prawem, notariusze mają możliwość ustalenia niższego wynagrodzenia, co oznacza, że klienci mogą próbować negocjować wysokość opłat.
