Spis treści
Słowo „kondygnacja” powszechnie bywa używane zamiennie ze słowem „piętro”. Co jednak znaczy to pierwsze pojęcie w świetle prawa i przepisów budowlanych?
Czym jest kondygnacja?
Kondygnacja to pojęcie, które często pojawia się w kontekście nieruchomości, architektury oraz prawa budowlanego. Ale jaka jest jego definicja? Najprościej mówiąc, kondygnacja to pozioma część budynku zawarta między podłogą a sufitem lub dachem. Jest to funkcjonalnie wydzielona przestrzeń o określonym przeznaczeniu, która może obejmować pomieszczenia mieszkalne, użytkowe, techniczne czy magazynowe.
Kondygnacje w prawie budowlanym
Pojęcie kondygnacji jest ściśle określone w polskim prawie budowlanym. Definicje, wymagania techniczne oraz ograniczenia związane z wysokością i liczbą kondygnacji są zawarte przede wszystkim w Ustawie Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.) oraz w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065 z późn. zm.).
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zawiera następujące definicje:
§ 3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o: […]
16) kondygnacji - należy przez to rozumieć poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne;
17) kondygnacji podziemnej - należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację;
18) kondygnacji nadziemnej – należy przez to rozumieć każdą kondygnację niebędącą kondygnacją podziemną;
Rodzaje kondygnacji
Uwzględniając powyższą definicje, w zależności od lokalizacji w budynku oraz pełnionej funkcji, można wyróżnić:
- kondygnacje nadziemne,
- kondygnacje podziemne.
Kondygnacje nadziemne
Kondygnacje nadziemne to wszystkie poziomy budynku znajdujące się powyżej poziomu gruntu. Należą do nich parter oraz piętra. W budynkach wielokondygnacyjnych często występują także poddasza użytkowe, które mogą pełnić funkcję mieszkalną lub magazynową.
Kondygnacje podziemne
Kondygnacje podziemne znajdują się poniżej poziomu terenu. Typowe przykłady to piwnice, garaże podziemne czy schrony.
Numerowanie kondygnacji
W Polsce, kondygnacje nadziemne numeruje się począwszy od jedności, tj. 1, 2, 3 itd., zaś kondygnacje podziemne otrzymują numery −1, −2, −3 itd. 0 w numeracji nie występuje (jest to poziom terenu, parter).
Tradycyjnie przyjęta praktyczna numeracja kondygnacji (np. na panelu windy) w Polsce i wielu innych krajach europejskich nakazuje numerować piętro położone ponad parterem jako pierwsze. Tymczasem, na przykład wedle amerykańskiego zwyczaju "first floor" (czyli w dosłownym tłumaczeniu - pierwsze piętro) oznacza parter.
Znaczenie kondygnacji dla wartości nieruchomości
Rodzaj i liczba kondygnacji w budynku mają bezpośredni wpływ na jego wartość rynkową. Nieruchomości wielokondygnacyjne, takie jak apartamentowce czy biurowce, często osiągają wyższe ceny jednostkowe za metr kwadratowy na wyższych piętrach. Wynika to z kilku czynników, które przekładają się na atrakcyjność danej kondygnacji.
Mianowicie, mieszkania położone na wyższych piętrach zazwyczaj oferują lepszy widok oraz większe nasłonecznienie, co ma szczególne znaczenie w miastach o gęstej zabudowie. Dodatkowo, takie usytuowanie zapewnia większą prywatność i mniejszy hałas, ponieważ wyższe piętra są mniej narażone na dźwięki pochodzące z ulicy. W luksusowych apartamentowcach wyższe piętra często postrzegane są jako bardziej prestiżowe, co również wpływa na wyższą wycenę nieruchomości - czy to podczas ich zakupu czy też wynajmu.
Jednocześnie kondygnacje podziemne, takie jak piwnice czy garaże, również mają swoją wartość, zwłaszcza w centrach miast, gdzie miejsca parkingowe są towarem niemal deficytowym. W takich lokalizacjach możliwość posiadania własnego miejsca postojowego w budynku bywa wyjątkowo cenna i również przekłada się na wyższą wartość całej nieruchomości.
