Sprzedając dom czy mieszkanie chcemy być pewni, że dostaniemy za nie ustaloną wcześniej z nabywcą zapłatę. Czy prawo chroni sprzedającego przed ewentualnym oszustwem ze strony nabywcy?
Moment przejścia własności nieruchomości
Podczas sprzedaży nieruchomości konieczna jest wizyta u notariusza - jest to wymóg ustanowiony przez zapisy Kodeksu Cywilnego i określany mianem "przymusu notarialnego". Najczęściej wygląda to tak, że podczas wizyty u notariusza strony umowy, czyli sprzedawca nieruchomości i jej nabywca, podpisują umowę świadczącą o dokonaniu transakcji, a kupujący zobowiązuje się do zapłaty za przedmiot umowy w określonym terminie. Najpowszechniej spotykanym sposobem zapłaty jest przelew umówionej kwoty, co niestety może się wiązać z odroczeniem zapłaty o kilka dni, lub - w przypadku, gdy kupujący pokrywa cenę z kredytu - o kilka tygodni.
Co w sytuacji, gdy kupujący zobliguje się do wykonania zapłaty, a tego nie zrobi? Czy moment przeniesienia własności nieruchomości nie może mieć miejsca dopiero po wykonaniu przez kupującego swojego obowiązku uiszczenia zapłaty określonej ceny? Niestety, wbrew pozorom nie jest to możliwe. Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami prawa cywilnego przejście własności nieruchomości na inną osobę następuje już z chwilą podpisania aktu notarialnego, a nie dopiero wtedy, gdy kupujący uiści opłatę.
Czy w takim razie sprzedający jest bezkarny, a dokonanie zapłaty umówionej ceny zależy tylko o jego dobrej woli? Oczywiście tak nie jest. Istnieje bowiem sposób na notarialne zabezpieczenie zapłaty ustalonej ceny. Jest to tzw. zapis "trzech siódemek", czyli poddanie strony kupującej egzekucji z art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 Kodeksu Postępowania Cywilnego:
"Art. 777. Tytuły egzekucyjne
§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:
4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;
5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności."
Mówiąc wprost, jest to złożenie przez kupującego oświadczenia, mówiącego, że zobowiązuje się on zapłacić sprzedającemu umówioną cenę w określonym terminie i w odniesieniu do tego zobowiązania poddaje się wprost z tego aktu egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Dla strony sprzedającej oznacza to, że poddanie się egzekucji w akcie notarialnym daje wierzycielowi, dochodzącemu swych roszczeń (sprzedającemu) możliwość zwrócenia się do sądu rejonowego z wnioskiem o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności. Mając już akt notarialny opatrzony taką klauzulą, sprzedający może udać się do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji.
Zapłata za nieruchomość - jak zabezpieczyć się?
Zapisy artykułu 777 Kodeksu Cywilnego nie przekonują jednak wszystkich. Co prawda pozwala on na wyegzekwowanie od kupującego płatności za nieruchomość, ale proces ten może potrwać. Z tego też powodu, sprzedający stosują inne sposoby na zabezpieczenie swoich interesów. Oto one:
- Gotówka - sposób ten polega na tym, że kupujący w momencie podpisania aktu notarialnego przekazuje sprzedającemu umówioną wcześniej kwotę stanowiącą procent całkowitej ceny za nieruchomość.
- Depozyt notarialny - w tej metodzie notariusz, za odpowiednią opłatą, sporządza protokół przyjęcia pieniędzy do depozytu i obliguje się do wydania ich odpowiedniej osobie we wskazanym czasie.
- Przelew w biurze notariusza - bardzo często spotykanym sposobem zabezpieczenia swoich interesów przez sprzedawcę jest umówienie się na przelew pieniędzy od razu w biurze notariusza. W momencie podpisania aktu, kupujący u notariusza przelewa pieniądze na konto sprzedającego. Aby sposób ten miał jakikolwiek sens, strony powinny wcześniej umówić się na założenie konta w tym samym banku, aby przelew od razu trafił na konto sprzedającego. To bardzo ważne, ponieważ przypadku, gdy kupujący ma konto w innym banku może przelew anulować.
O różnych praktykach stosowanych na lokalnym rynku nieruchomości może też opowiedzieć agent nieruchomości z Józef Kufel Nieruchomości - doświadczonej agencji nieruchomości specjalizującej się w pośrednictwie w obrocie nieruchomości w Beskidach.