W Polsce podstawą do eksmisji jest sytuacja, w której osoba bezprawnie zajmuje lokal. Zdarza się to na przykład podczas samowolnego zajęcia nieruchomości lub odmowy opuszczenia lokalu po wypowiedzeniu umowy najmu. Przyjrzyjmy się bliżej eksmisji.
Co to jest eksmisja?
Chociaż w treści przepisów prawnych nie ma oficjalnej definicji pojęcia "eksmisja", to pod terminem tym rozumie się wszelkie działania prawne i faktyczne, które zmierzają do zmuszenia lokatora do opuszczenia mieszkania oraz do opróżnienia nieruchomości z rzeczy i wydania jej uprawnionej osobie.
Żądanie eksmisji
Za podstawę żądania eksmisji uznaje się sytuacje, w której osoba zajmująca nieruchomość nie ma do tego tytułu prawnego. Wiąże się to na przykład z samowolnym zajęciem lokalu lub zakończeniem trwania stosunku prawnego w formie umowy najmu. Podstawę prawną można znaleźć w art. 222§1 Kodeksu Cywilnego. Brzmi ona następująco: "Art. 222. § 1 Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą."
Jak widać, na podstawie powyższego artykułu, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz ta została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przez "skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą" rozumie się tytuł prawny. Tym uprawnieniem może być między innymi dzierżawa, najem, użytkowanie wieczyste czy służebność gruntowa.
Do eksmisji może również dojść na skutek wniosku właściciela innego mieszkania znajdującego się w tym samym budynku, co lokal zajmowany przez eksmitowanego. Powodem żądania może być na przykład rażące i uporczywe łamanie porządku domowego.
Proces eksmisji - powód wszczęcia
Proces eksmisji może się rozpocząć poprzez wystąpienie przez powoda:
- z pozwem o eksmisję,
- z wnioskiem o nakazanie opuszczenia mieszkania na podstawie ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie,
- z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- z pozwem o nakazanie sprzedaży mieszkania w drodze licytacji,
- z pozwem o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia,
- z wnioskiem o wszczęcie egzekucji zobowiązania zawartego w akcie notarialnym w zakresie opróżnienia i wydania lokalu w trybie art. 777 § 4 Kodeksu Postępowania Cywilnego.
Jaki jest przebieg eksmisji?
Proces przebiegu eksmisji można podzielić na trzy etapy:
- wstępny,
- sądowy,
- egzekucyjny.
Etap pierwszy, czyli etap wstępny, rozpoczyna się, gdy zostaje wysłany list do najemcy, w którym wzywa się go do dobrowolnego wydania bezprawnie zajmowanego lokalu. Jeżeli najemca nie zgodzi się na opuszczenie lokalu, wtedy zaczyna się etap drugi, czyli etap sądowy. Powód domagający się eksmisji najemcy składa wtedy w sądzie powództwo w sprawie opróżnienia lokalu. Następnie, sąd ogłasza rozpoczęcie sprawy i wyznacza termin rozprawy. Na rozprawie zapada wyrok oraz zostaje nadana mu klauzula wykonalności. Dopiero wtedy można zwrócić się ze sprawą do komornika, który ma przeprowadzić eksmisję. Wtedy też rozpoczyna się ostatni etap eksmisji - etap egzekucyjny.
Aby komornik zajął się sprawą, należy dostarczyć mu wniosek wraz z oryginałem wyroku i potwierdzeniem nadania klauzuli wykonalności. Po tej czynności, komornik ustala czy eksmitowanemu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu oraz czy otrzymał on sądowne prawo do lokalu socjalnego. Następnie, komornik wzywa najemcę do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie.
Czy wszystkich można eksmitować?
Tak, polskie prawo nie przewiduje wyjątków - osób, których nie można by eksmitować. Warto jednak wiedzieć, że istnieją grupy ludzi, których można eksmitować tylko na specjalnych zasadach:
- grupa uprzywilejowana - ciężarne kobiety, małoletni, niepełnosprawni, ubezwłasnowolnieni, obłożnie chorzy, bezrobotni zarejestrowani w Powiatowym Urzędzie Pracy, ubodzy emeryci i renciści,
- osoby nieuprzywilejowane - czyli pozbawione prawa do zamieszkania w lokalach socjalnych,
- pozostałe osoby, które otrzymały nakaz eksmisji z powodu stosowania przemocy domowej i znęcania się nad rodziną oraz ci, których zobowiązano do opuszczenia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.