Istnieje wiele metod przedstawiania cen mieszkań na rynku nieruchomości. Jedną z nich jest indeks hedoniczny. Pośród innych, wyróżnia się tym, że dokładniej obrazuje właściwą sytuację na rynku uwzględniając różnice pomiędzy mieszkaniami wystawionymi na sprzedaż.
Co mierzy indeks cen?
Indeks cen służy do pomiaru zmiany ceny pojedynczego dobra albo koszyka dóbr w danym, określonym okresie w stosunku do cen tego samego dobra albo koszyka dóbr w innym okresie czasu. Aby to zobrazować określmy nieruchomości jako pewien koszyk dóbr. Dzieje się tak ze względu na to, że różnią się one między sobą pod wieloma względami - m.in.: powierzchnią, lokalizacją czy standardem wykończenia. W zależności od tego jaki komplet cech będą miały dane mieszkania, ich ceny będą się zmieniały w rożnym tempie. Indeks cen pozwala na pomiar centralnej tendencji zmian cen nieruchomości o różnych cechach.
Jedną z głównych trudności występujących przy pomiarze ceny mieszkań na rynku nieruchomości jest nieregularność transakcji. Lokale nie są sprzedawane regularnie, ze stałą częstotliwością. Znane są tylko i wyłącznie dane dotyczące cen sprzedaży w odległych od siebie, przypadkowych punkach czasowych. Aby mimo to zrobić dokładne pomiary, powstało wiele metod wyznaczania dynamiki cen, które radzą sobie z tym problemem. Wybór jednej konkretnej metody obliczania dynamiki cen w dużej mierze zależy od jakości posiadanych danych. Na przykład, mając do dyspozycji zbiór danych zawierających dokładnie opisane atrybuty nieruchomości warto skorzystać z hedonicznego indeksu cen.
Indeks hedoniczny - dlaczego warto stosować?
Metoda ta opiera się na założeniu, że cenę dobra można rozłożyć na ceny jego poszczególnych charakterystyk. Indeks hedoniczny jest formułowany na podstawie założenia mówiącym, że cena danego dobra - w tym przypadku nieruchomości, jest uzależniona od wyceny poszczególnych jego cech. Każda z cech dobra ma wpływ na jego całkowitą cenę. Przykładowymi atrybutami w kontekście mieszkań są: powierzchnia, piętro, lokalizacja, otoczenie budynku, widok z okna czy nasłonecznienie lokalu. Wykorzystując indeks hedoniczny, można zobaczyć, jaki wpływ na cenę mieszkania ma na przykład rodzaj kuchni czy położenie salonu.
Znajomość wartości poszczególnych atrybutów nieruchomości oraz zależności pomiędzy nimi a całkowitą ceną, pozwalają na oszacowanie wartości dowolnego zestawu cech mieszkaniowych, a oszacowania te umożliwiają budowę indeksów zmiany cen. Należy pamiętać, że aby dobrze skonstruować poprawny indeks hedoniczny należy dysponować bazą danych, w której zawarte są precyzyjnie opisane atrybuty nieruchomości.
Indeks hedoniczny - wady
Indeks hedoniczny cen nieruchomości, jak każde narzędzie analizy rynku nieruchomości ma swoje wady. Przede wszystkim nie uwzględnia on nigdy wszystkich cech nieruchomości. Ponadto, dobór analizowanych atrybutów lokalu zależy od subiektywnej oceny analityka. Należy również pokreślić, że indeks hedoniczny określa bieżącą tendencje rynkową - pokazuje czy ceny mieszkań rosną czy spadają. Nie mówi zaś o tym, jaki jest stan rynku nieruchomości w danym momencie, ponieważ, w przeciwieństwie do średniej czy mediany nie przedstawia jednej wartości liczbowej.
Cena hedoniczna
Aby obliczyć cenę hedoniczną należy przemnożyć wartość indeksu hedonicznego przez wartość ceny transakcyjnej. Cena transakcyjna to cena przedmiotu transakcji zawieranej przez podmioty, które są powiązane w rozumieniu podatkowym. Najprościej mówiąc, jest to rzeczywista suma, która płacimy za zakup. Po przemnożeniu powstaje cena hedoniczna, która zawiera korektę w atrybutach danych nieruchomości, np. powierzchnię.
Od czego zależy cena mieszkania?
Od czego zależy cena mieszkania? Przede wszystkim od lokalizacji budynku, w którym lokal się znajduje. Już od dawna, prym w najwyższych cenach za metr kwadratowy mieszkania wiodą największe miasta w kraju - Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk. Niemniej istotna jest także powierzchnia nieruchomości oraz standard jej wykończenia. Kupujący zwracają także uwagę na kondygnację, na której leży mieszkanie, dzielnicę miasta, bliskość sklepów i miejsc rozrywki oraz datę wybudowania nieruchomości, w której jest lokal.
Wyceny nieruchomości świadczone są przez rzeczoznawców majątkowych. Rzetelnie przygotowana ekspertyza może przyczynić się do szybszej sprzedaży lub lepszych argumentów przy negocjacjach ze sprzedającym. Warto więc skontaktować się ze specjalistą od wycen nieruchomości i poznać realną wartość mieszkania, domu, lokalu lub gruntu.