Nieruchomość lokalowa stanowi jeden z trzech rodzajów nieruchomości wymienionych w Kodeksie Cywilnym. Pozostałe dwa to nieruchomość gruntowa oraz nieruchomość budynkowa. W niniejszym artykule przyjrzyjmy się, czym charakteryzuje się nieruchomość lokalowa.
Nieruchomość lokalowa - definicja
Aby prawidłowo zrozumieć definicję nieruchomości lokalowej, bardzo ważna jest znajomość innego przepisu prawa, a mianowicie art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego. Brzmi on następująco:
"Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności."
Nieruchomością lokalową nazywamy więc taką nieruchomość, która powstała w celu ustanowienia oddzielnej własności lokalu, poprzez oddzielenie od nieruchomości macierzystej, takiej jak budynek lub grunt. Definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego ustawodawca wskazał w art. 2 ust. 1 Ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku, który brzmi:
"Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne."
Zgodnie z powyższym artykułem lokal, aby został uznany za samodzielny musi:
- składać się z izby lub zespołu izb położonych w obrębie budynku,
- zostać wydzielony trwałymi ścianami,
- pomieszczenia wchodzące w skład lokalu muszą spełniać wymogi dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
- pomieszczenia wchodzące w skład lokalu wraz z ewentualnymi pomieszczeniami pomocniczymi muszą służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych lub innych niż mieszkaniowe.
Uzyskanie statusu nieruchomości lokalowej
Aby nieruchomość uzyskała status nieruchomości lokalowej, musi ona spełniać szereg warunków samodzielności. Warunki uzyskania samodzielności można znaleźć w art. 2 ust. 1a Ustawy o własności lokali:
"Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy."
O tym, czy dana nieruchomość spełnia warunki samodzielności decyduje starosta lub wyznaczony przez niego organ nadzoru architektoniczno-budowlanego. Decyzja o samodzielności lokalu wydawana jest w formie zaświadczenia. Zaświadczenie to wystawiane jest na wniosek zainteresowanego posiadającego interes prawny.
Lokale samodzielne
Nieruchomość lokalowa nie musi być tylko i wyłącznie w formie lokalu mieszkalnego. Może ona przyjąć postać:
- lokalu mieszkalnego. Lokale mieszkalne to zdecydowanie najpopularniejsze nieruchomości lokalowe. Muszą one spełniać również wszystkie wymogi stawiane przez przepisy odrębne dla mieszkań.
- lokalu użytkowego. Lokale użytkowe mogą zostać wydzielone jako nieruchomości lokalowe. Lokale użytkowe, to lokale przeznaczone pod określoną działalność, na przykład usługową, handlową czy bankową. Rodzaj działalności, która może być prowadzona w lokalu jest determinowany przez przepisy odrębne.
- garażu. Garaże mogą w nieruchomości być:
- częścią nieruchomości wspólnej,
- pomieszczeniem przynależnym do innego, samodzielnego lokalu jak na przykład mieszkania czy lokalu użytkowego,
- samodzielnym lokalem (odrębną nieruchomością lokalową), przeznaczoną na inne cele niż mieszkalne (garaż).
Samo miejsce postojowe natomiast nie może stanowić odrębnej własności, gdyż nie spełnia wymagań samodzielności lokalu (m.in. nie jest wydzielone trwałymi ścianami).