Transakcjom związanym z nieruchomościami od zawsze towarzyszyło wiele formalności i dokumentów, a jednym z nich jest umowa przyrzeczona. Zobaczmy, czym dokładnie jest, co powinna zawierać i po co się ja podpisuje.
Co to jest umowa przyrzeczona nieruchomości?
Każda transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości musi odbyć się na podstawie umowy. Warto jednak wiedzieć, że w takich sytuacjach strony często przed podpisaniem umowy właściwej zawierają między sobą jeszcze inne umowy, a jedną z nich jest umowa przyrzeczona. Umowa przyrzeczona to dokument, który jest swego rodzaju zabezpieczeniem interesów obu stron - zarówno nabywcy nieruchomości, jak i osoby sprzedającej. Jej zawarcie jest efektem podpisania wcześniej umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej.
Umowa przyrzeczona, aby była ważna musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa przyrzeczona zawierana jest między stronami umowy i występuje zarówno na rynku wtórnym, gdy kupujemy mieszkanie już istniejące, jak i na rynku pierwotnym, gdy stroną sprzedającą jest deweloper. W przypadku kupowania nieruchomości na rynku wtórnym będzie ona zawarta między stronami umowy przedwstępnej, czyli między właścicielem nieruchomości a nabywcą. Natomiast, w przypadku kupowania mieszkania nowego, jego nabywca podpisuje umowę przyrzeczoną z deweloperem.
Umowa przyrzeczona jest idealnym rozwiązaniem w sytuacji, gdy strony nie mogą zawrzeć od razu właściwej umowy. Zawierając umowę przyrzeczoną mają pewność, że właściwa umowa zostanie podpisana w przyszłości. Umowa przyrzeczona jest umową, która jest zawierana na podstawie ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej, w której obie strony zobowiązują się do podpisania umowy przyrzeczonej w przyszłym terminie.
Umowa przyrzeczona - czy jest obowiązkowa?
Jeśli w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej to umowa przyrzeczona jest obowiązkowa. Jeśli jedna ze stron umowy przedwstępnej uchyla się od tej czynności, druga może domagać się jej podpisania na drodze sądowej lub żądać pokrycia strat wynikających z niezawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli w umowie przedwstępnej nie został określony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, na jego wyznaczenie strony mają rok. Po tym okresie ustalenia umowy przedwstępnej wygasają.
Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona - różnice
Częściej niż o umowie przyrzeczonej słyszy się o umowie przedwstępnej. Czym ona jest i czym różni się od umowy przyrzeczonej? Przy transakcjach dotyczących nieruchomości bywa, że strony choć są bardzo zainteresowane transakcją, nie mogą od razu jej wykonać. Zwykle wynika to z faktu, iż kupujący potrzebuje więcej czasu na uzbieranie gotówki lub zaciągnięcie kredytu. W takich sytuacjach, aby mieć pewność, że ostatecznie transakcja dojdzie do skutku, strony zawierają umowę przedwstępną. W umowie tej zobowiązują się one do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie przenosi na kupującego prawa własności nieruchomości. Umowa przedwstępna nie musi być podpisywana w formie aktu notarialnego. Powinna jednak zawierać termin, do którego strony zobowiązują się podpisać umowę przyrzeczoną.
Umowa przyrzeczona - jakie są koszty?
Jak już zostało wspomniane, umowa przyrzeczona musi mieć formę aktu notarialnego. Oznacza to, że jej zawarcie następuje przed notariuszem, a to wiąże się z kosztami. Przepisy prawne nie określają, która ze stron ponosi koszty umowy przyrzeczonej, jednak przyjęło się, że stroną tą jest kupujący. Czasem zdarza się, że strony dzielą się wydatkami po połowie. Na ostateczny koszt umowy przyrzeczonej składają się takie opłaty jak m.in.:
- taksa notarialna,
- założenie księgi wieczystej i wpis do niej nowego właściciela,
- odpisy aktu notarialnego umowy przyrzeczonej,
- podatek PCC czy
- ewentualny wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Wszystkie te opłaty uiszcza się u notariusza, bezpośrednio po podpisaniu umowy przyrzeczonej.
Co powinno się znaleźć w umowie przyrzeczonej?
To, co powinno się znaleźć w umowie przyrzeczonej zależy w dużej mierze od przedmiotu umowy. Nad prawidłową treścią umowy przyrzeczonej czuwa notariusz jednak, warto wiedzieć, że w przypadku umowy przyrzeczonej sprzedaży mieszkania powinny się w niej znaleźć następujące zapisy:
- przedmiot umowy,
- data i miejsce zawarcia umowy,
- dane stron umowy,
- dane kancelarii notarialnej,
- dane nieruchomości będącej przedmiotem umowy,
- cena zakupu nieruchomości,
- termin i sposób zapłaty,
- oświadczenia sprzedającego o posiadaniu prawa własności do nieruchomości,
- oświadczenia sprzedającego stanie prawnym nieruchomości,
- termin wydania nieruchomości nabywcy,
- sposób rozstrzygania sporów,
- dodatkowe ustalenia między stronami,
- podpisy stron.