Osoby starsze, w obawie o swoją przyszłość, często decydują się na sporządzenie umowy dożywocia. Pozwala im to żyć w świadomości, że niezależnie od okoliczności będą mieli zapewnioną opiekę i spokój. Zobaczmy, czym dokładnie jest umowa dożywocia, jak ją zawrzeć oraz czym różni się od darowizny.
Umowa dożywocia - co to jest?
Właściciel nieruchomości ma możliwość do przeniesienia prawa własności do tej nieruchomości na inną osobę. W zamian dostanie od niej dożywotnie utrzymanie lub inne świadczenia określone w umowie. Aby tego dokonać konieczne jest sporządzenie tzw. umowy dożywocia. W momencie zawarcia takiej umowy, osoba zbywająca nieruchomość staje się tzw. dożywotnikiem, a nabywca nieruchomości zostaje zobowiązany wypełniać względem dożywotnika obowiązki zawarte w dokumencie aż do momentu jego śmierci. Najczęściej dożywotnikiem jest osoba starsza, a nabywcą nieruchomości - ktoś jej bliski, osoba z rodziny. Dożywotnikiem, może zostać tylko osoba fizyczna. Zdolność prawną do wystąpienia w umowie jako nabywca mają zarówno osoby fizyczne, jak i prawne.
Prawo dożywocia może przysługiwać kilku osobom, np. małżonkom przenoszącym własność wspólnej nieruchomości na osobę trzecią. Prawo dożywocia może być również ustanowione na rzecz osoby bliskiej zbywcy niebędącej współwłaścicielem zbywanej nieruchomości, np. dziecko.
Umowa dożywocia jest uregulowana prawnie w Kodeksie cywilnym - Dz.U.2020.0.1740 t.j. - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Dział II Dożywocie, art. 908-921.
Przedmiotem umowy dożywocia może być:
- każdy rodzaj nieruchomości: budynkowa, lokalowa, gruntowa,
- gospodarstwo rolne,
- udział we współwłasności nieruchomości,
- prawo użytkowania wieczystego lub udział w takim prawie.
Zakres obowiązków w umowie dożywocia
Umowa o dożywocie zawiera w swojej treści dwa istotne elementy:
- przeniesienie prawa własności nieruchomości, oraz
- określenie zobowiązań nabywcy wobec dożywotnika.
Zakres obowiązków w umowie dożywocia może być różny. W kodeksie cywilnym istnieje zapis, jakie obowiązki powinien spełniać nabywca względem dożywotnika:
Art. 908. Istota umowy o dożywocie:
"§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym."
Warto pamiętać, że są to jednak tylko ogólne wytyczne i dobrze jest je uzupełnić o indywidualne zasady dożywotniej opieki. Aby zapewnić sobie bezpieczeństwo i uniknąć konfliktów należy precyzyjnie uszczegółowić jakiego typu pomocy oczekuje dożywotnik od nabywcy nieruchomości.
Jak zawrzeć umowę dożywocia?
W umowie dożywocia dokonuje się przeniesienia własności nieruchomości, z tego też względu umowa ta musi mieć formę aktu notarialnego i być potwierdzona przez notariusza. Warto pamiętać, że wiąże się to również z umieszczeniem wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości. W przypadku sprzedania mieszkania lub domu objętego umową, zobowiązania wymienione w dokumencie przechodzą na nowego właściciela obciążonej nieruchomości.
Czy można rozwiązać umowę dożywocia?
Umowę o dożywocie można co prawda rozwiązać, ale jest to stosunkowo trudne. W sytuacji, gdy między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzyły się złe relacje i konflikty, sąd na żądanie jednej ze stron umowy może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia wynikające z prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Rozwiązanie umowy możemy uzyskać tylko w wyjątkowych przypadkach, a prawo nie definiuje szczegółowo, o jakie sytuacje chodzi, dlatego każda sprawa jest oceniana indywidualnie.
Czym umowa dożywocia różni się od darowizny?
Podstawowymi różnicami pomiędzy umową dożywocia a darowizną jest to, że darowizny dokonuje się pod tytułem darmowym, a dożywocia w zamian za zapewnienie opieki. Poprzez darowiznę, zbywca rzeczy przenosi własność na inną osobę. Skutkiem umowy jest przeniesienie własności na rzecz obdarowanego, bez obowiązku świadczenia wzajemnego na rzecz darczyńcy.
Umowa dożywocia - ile kosztuje?
Wynagrodzenie notariusza ustala się w zależności od wartości przedmiotu umowy, czyli nieruchomości. Wysokość maksymalnych stawek taksy notarialnej określona jest w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Dodatkowo pobierane jest 200 zł za sporządzenie w akcie wniosku o wpis do księgi wieczystej i po 6 zł za każdą stronę odpisu aktu notarialnego.
Umowa dożywocia - podatek
Zgodnie z Ustawą z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Art. 1, ust. 1) umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy prawa własności nieruchomości.