Ceny mieszkań, w szczególności w dużych miastach, z roku na rok są coraz wyższe. Co powoduje, że mieszkania są takie drogie? Czy nie ma możliwości ich tańszego budowania i czy w ogóle jest szansa na to, że ceny zaczną maleć?
Naszą analizę rozpocznijmy od strony kosztowej. Na cenę typowego polskiego mieszkania dwupokojowego z rynku pierwotnego (od dewelopera) składa się:
- koszt budowy (zwykle w przedziale 45-50% ceny mieszkania),
- zysk dewelopera (ok. 25%),
- zakup gruntów i ich zagospodarowanie (15-20%),
- koszt ogólny (ok. 4%),
- koszt kredytu (3-4%),
- koszt projektów (2%).
Rosnące ceny materiałów i usług budowlanych (temat poruszyliśmy m.in. w artykule: Ceny usług budowlanych w 2018. Prognoza - wszystko w górę!), niewielka podaż pracowników, a przez to i konieczność poprawy warunków pracy (w tym w szczególności zatrudniania w oparciu o umowy o pracę oraz z wyższym wynagrodzeniem) oraz ryzyko inwestycyjne, które w całości ponosi inwestor (stąd wynika wysoka marża dewelopera) to bezpośrednie przyczyny, dla których w najbliższych latach rynek mieszkaniowy w Polsce raczej nie doświadczy obniżenia cen mieszkań.
Drugą istotną kwestią bezpośrednio wpływającą na ceny mieszkań w Polsce jest duże zainteresowanie inwestycjami w rynek nieruchomości po stronie polskich i zagranicznych inwestorów. Rekordowo niskie oprocentowanie lokat skłania inwestorów do poszukiwania stosunkowo bezpiecznych i dających wyższy zwrot przedsięwzięć na lokalnym rynku. Zakup mieszkań pod wynajem zaspokaja tę potrzebę, a biorąc pod uwagę niską siłę nabywczą wynagrodzenia przeciętnego Polaka (za średnio miesięczną pensję Polak jest w stanie nabyć zaledwie 0,86 m2 mieszkania w dużym mieście, a Niemiec w Berlinie ok. 2 m2), zdaje się być świetnym sposobem na uzyskanie stałych dochodów z najmu i osiągnięcie upragnionego poziomu niezależności finansowej.
Również ograniczona podaż gruntów nie jest bez znaczenia dla ceny mieszkania. Rosnąca liczba mieszkańców dużych miast zachęca deweloperów do poszukiwania wolnych przestrzeni do zagospodarowania pod budownictwo mieszkalne. Im lokalizacja jest atrakcyjniejsza, tym cena ziemi jest wyższa, a to bezpośrednio przekłada się na cenę mieszkania.
Czy zatem jest szansa, że zmieni się wkrótce ten trend i ceny mieszkań zaczną spadać? Choć jest to wątpliwe, to wpływ na ceny mieszkań będzie mieć również budowa mieszkań w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus. Tanie miejsca do mieszkania mogą nieznacznie, ale zawsze, zmniejszyć popyt na tańsze mieszkania od deweloperów. Nie należy jednak przewidywać, aby uległy zmianie ceny mieszkań luksusowych, położonych w prestiżowych lokalizacjach. Na nie jest zawsze popyt.
Aktualnie najlepszym pomysłem na zakup tańszego mieszkania jest albo nabycie mieszkania poza ścisłym centrum miasta (mieszkania na obrzeżach dużych miast są zawsze dużo tańsze), albo w przypadku osób zmotoryzowanych, w pobliskiej, mniejszej miejscowości.