Dożywotnia służebność mieszkania i umowa dożywocia to bardzo często mylone ze sobą pojęcia. Celem poniższego artykułu jest próba wyjaśnienia tych dwóch terminów oraz wskazanie różnic między nimi.
Umowa dożywocia - co to?
Na czym polega umowa dożywocia? Jest to umowa, w ramach której właściciel nieruchomości zobowiązuję się do przeniesienia jej własności na nabywcę. Nabywca zaś zobowiązuje się do zapewnienia dotychczasowemu właścicielowi jego dożywotniego utrzymania. Ponieważ istotą umowy jest odpłatne przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie, to jest to umowa wzajemna, w której każda ze stron uzyskuje określoną korzyść.
Co należy rozumieć pod pojęciem "dożywotnie utrzymanie"? Zakres obowiązków, które spoczywać będą na nowym nabywcy nieruchomości, może być dowolnie kształtowany przez strony umowy. Jednakże, gdy takie regulacje nie będą miały miejsca, to za obowiązki te można uznać m.in.:
- przyjęcie dożywotnika/zbywcy (czyli dotychczasowego właściciela nieruchomości) jako domownika,
- dostarczenie dożywotnikowi wyżywienia,
- dostarczenie dożywotnikowi mieszkania,
- dostarczenie dożywotnikowi ubrań,
- dostarczenie dożywotnikowi światła i opału,
- zapewnienie dożywotnikowi odpowiedniej pomocy oraz pielęgnacji w chorobie,
- nowy nabywca musi także na własny koszt zapewnić dożywotnikowi pogrzeb, który odpowiada zwyczajom miejscowym.
Zgodnie z prawem, dozwolone jest również objęcie dożywociem osoby bliskiej dożywotnikowi. Osobą bliską dożywotnikowi mogą być członkowie jego najbliższej rodziny mieszkający razem ze zbywcą lub konkubenci zbywcy.
Umowa dożywocia powoduje natychmiastowe przeniesienie własności nieruchomości, wobec tego, aby była ważna musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Co może być przedmiotem umowy dożywocia?
Przedmiotem umowy może być nieruchomość lub udział we własności nieruchomości. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych. Warto jednak pamiętać, że przedmiotem tej umowy nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Aby operacja ta była możliwa konieczne jest uprzednie zawarcie ze spółdzielnią umowy przeniesienia własności lokalu. Następnie, dopiero po założeniu księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej, można dokonać zawarcia umowy o dożywocie.
Dożywotnia służebność mieszkania - czym jest?
Służebność mieszkania jest rodzajem służebności osobistej, czyli takiej, która przysługuje konkretnej, opisanej z imienia i nazwiska osobie. Osoba ta, na podstawie umowy zawartej z właścicielem nieruchomości, zyskuje prawa do korzystania z nieruchomości. Zakres ten może być różny, dlatego jest uzgadniany przez obie strony umowy. Co różni umowę dożywocia i dożywotnią służebność mieszkania? W przypadku tej pierwszej, nabywca musi utrzymywać dożywotnika, natomiast w przypadku dożywotniej służebności nabywca ma obowiązek zaspokojenia wyłącznie potrzeb mieszkaniowych, a nie obowiązek utrzymania.
Przykładem stosowania takiej umowy mogą być rodzice przepisujący własność do nieruchomości na swoje dzieci. Dzięki dożywotniej służebności stają się tzw. służebnikami i mogą być pewni, że mają prawo do zamieszkiwania w danym mieszkaniu czy domu.
Prawa i obowiązki służebnika
Jakie jeszcze prawa posiadają służebnicy? Przede wszystkim:
- mogą korzystać z konkretnych pokojów lub pięter w nieruchomości,
- mogą korzystać ze sprzętów i pomieszczeń wspólnych dla mieszkańców całego budynku, m.in.: piwnicy, strychu, pralni, o ile nie należą one wyłącznie do konkretnych mieszkań,
- mogą przyjąć do mieszkania czy domu małżonka i małoletnie dzieci (dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości),
- mogą przyjąć niespokrewnione ze sobą osoby, ale tylko wtedy, gdy zapewnią im utrzymanie lub gdy są im niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego.
Służebnik, oprócz praw, posiada także obowiązki, a jednym z nich jest obowiązek dokładania się do opłat za media, z których służebnik korzysta.
Wygaśnięcie dożywotniej służebności
Należy pamiętać, że służebność dożywotnia wygasa wraz ze śmiercią służebnika. Służebności nie można wcześniej znieść. Można natomiast zamienić ją na rentę. Ta operacja możliwa jest, gdy służebnik dopuszcza się rażących uchybień przy korzystaniu ze swoich praw, np. notorycznie niszczy mienie czy zakłóca spokój. W takiej sytuacji po zmianie służebności na rentę, właściciel nieruchomości będzie wypłacał byłemu służebnikowi odpowiednią kwotę ustaloną przez sąd.