Kupno zadłużonej nieruchomości to przedsięwzięcie, którego chciałoby uniknąć większość osób nabywających nieruchomość na własny użytek. W tym artykule wskazujemy: na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości oraz jak i gdzie sprawdzić, czy nieruchomość nie jest zadłużona.
Wpisy w księdze wieczystej
Podstawowym przedsięwzięciem jakie stoi przed nabywcą nieruchomości jest analiza księgi wieczystej, a w szczególności:
- działu II - własność, z którego można uzyskać informacje, kto ma prawo do dysponowania nieruchomością, np. na mocy udzielonych pełnomocnictw notarialnych lub, czy są uregulowane wszystkie sprawy spadkowe w przypadku kiedy właściciel nie żyje;
- działu III, który prezentuje informacje o obciążeniu nieruchomości prawami osób trzecich, np. dożywociem;
- działu IV - hipoteka, określający zobowiązania poprzednich właścicieli lub dewelopera.
Księga wieczysta to podstawowe i pierwsze źródło informacji na temat zadłużenia nieruchomości. Prawa wpisane do księgi wieczystej domniemywa się za aktualnie obowiązujące, zaś te wykreślone - jako niewiążące.
Analiza wpisów w księdze wieczystej ma swoje uzasadnienie przy chęci zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. W przypadku kupna nieruchomości od dewelopera, warto przeanalizować jego kondycję finansową i poprosić o przedłożenie sprawozdania finansowego za okres ostatnich 2 lat.
Posiadając numer księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości można skorzystać z narzędzia internetowego udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości pod adresem: ekw.ms.gov.pl, celem weryfikacji wyżej wymienionych elementów. Dzięki temu zaoszczędzić można naprawdę dużo czasu.
W sądzie
W wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości można uzyskać informację, czy w trakcie prowadzonych negocjacji z właścicielem nieruchomości nie wpłynęły wnioski o wpis do hipoteki. Ewentualnie, czy interesująca nieruchomość nie jest obciążona hipotekę.
U administracji spółdzielni mieszkaniowej
Niektóre nieruchomości nie mają założonej księgi wieczystej. Sytuacja ta może mieć miejsce na rynku wtórnym, w szczególności przy nabywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wówczas najlepszym i jedynym słusznym rozwiązaniem jest złożenie wniosku do administracji spółdzielni z prośbą o wystawienie formalnego zaświadczenia o stanie zadłużenia lokalu. Otrzymując dokument ze spółdzielni będziemy mieć pewność, czy na danej nieruchomości nie ciąży zadłużenie lub nie jest prowadzona egzekucja komornicza.
Czynsz i opłaty eksploatacyjne
W przypadku nabycia mieszkania z rynku wtórnego szczególnie istotne znaczenie będzie miał również stan uregulowania opłat eksploatacyjnych oraz rachunków za media. Choć zaległości obciążają sprzedawcę mieszkania to w przypadku występowania zadłużenia, dostawcy mediów mogą uzależniać zawarcie umowy na ich dostarczanie od uregulowania zaległych zobowiązań.
Aby zabezpieczyć się przed taką ewentualnością, warto od sprzedawcy uzyskać pisemne oświadczenie o niezaleganiu z opłatami za:
- czynsz wobec spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej;
- prąd, wodę, gaz, ogrzewanie, wywóz śmieci, itd.;
- telefon stacjonarny, internet, telewizję kablową, itd.
Dobrą praktyką przy sporządzaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości u notariusza jest wprowadzenie zapisu, w którym dotychczasowy właściciel oświadcza, że lokal nie jest obciążony żadnymi długami.
Obciążenia publicznoprawne
Niezależnie od powyższego, warto również zweryfikować stan uregulowań obciążeń publicznoprawnych, tj. opłaty za użytkowanie wieczyste czy podatek od nieruchomości. Najprościej w takiej sytuacji jest poprosić właściciela nieruchomości o przedłożenie otrzymanych pism z urzędu oraz potwierdzeń z kasy urzędu lub konta bankowego o dokonaniu płatności.
Analiza nieruchomości pod kątem zadłużenia nie jest rzeczą prostą. Zajmuje sporo czasu, którego wielu nabywców najzwyczajniej nie posiada. W takich sytuacjach z pomocą może przyjść agencja nieruchomości. W Beskidach poleca się w tym celu agencję nieruchomości Józef Kufel Nieruchomości. W przypadku zainteresowania współpracą, zapraszamy do kontaktu:
- biuro nieruchomości w Bielsku-Białej, ul. Cyniarska 22a, II piętro, pok. 214, 43-300 Bielsko-Biała, tel: 500 014 236, e-mail: biuro.bielsko@jkn.com.pl
- biuro nieruchomości w Żywcu, al. Piłsudskiego 34/1, 34-300 Żywiec, tel.: 33 860 05 55 lub 601 996 588, e-mail: biuro@jkn.com.pl