Wynajmując mieszkanie mamy do czynienia z dwoma rodzajami opłat: czynszem najmu oraz opłatami eksploatacyjnymi. Zobaczmy, czym różnią się one od siebie i jakie są sposoby ich rozliczania.
Czynsz - co to?
Wyjaśnienie, czym jest czynsz, można znaleźć w Ustawie Kodeks Cywilny. Zgodnie z obecnymi tam zapisami, czynsz to świadczenie, które najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu za korzystanie z mieszkania należącego do wynajmującego. Można więc stwierdzić, że czynsz najmu jest to realny dochód wynajmującego z nieruchomości. Zdarza się jednak, że słowem "czynsz" określa się również skrótowo czynsz administracyjny. Jest to jednak coś innego niż czynsz najmu - to opłata administracyjna, obejmująca koszty danej spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej oraz koszty eksploatacji lokalu rozliczane przez spółdzielnię lub wspólnotę na zasadzie zaliczek.
Wracając jednak do czynszu najmu - zawierając umowę, strony powinny ustalić wysokość czynszu oraz sposób jego uiszczania. Wysokość czynszu najmu jest ustalana w drodze negocjacji pomiędzy stronami umowy, a sposób zapłaty czynszu jest zależny od woli stron. Warto wiedzieć, że czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju, ale musi być świadczeniem okresowym, czyli takim, które jest powtarzalne w regularnych odstępach czasu. W praktyce, czynsz najmu najczęściej przyjmuje formę pieniędzy, które są przekazywane wynajmującemu co miesiąc osobiście lub przelewem.
Opłaty eksploatacyjne - czym są?
Opłaty eksploatacyjne to wszystkie koszty dodatkowe związane z użytkowaniem mieszkania. Zalicza się do nich opłaty za media, energię elektryczną, wodę, gaz czy ogrzewanie. Niektórzy do opłat eksploatacyjnych zaliczają również opłaty za Internet, telefon czy telewizję. Należy jednak pamiętać, że można tak zrobić tylko pod warunkiem, gdy opłaty te są powiązane z daną nieruchomością. Wysokość opłat eksploatacyjnych zależy od zużycia mediów przez najemcę. W związku z tym nie jest ona stała i nie może być dokładnie określona w umowie najmu. Zgodnie z przepisami prawa, do uiszczania opłat eksploatacyjnych zobowiązany jest najemca i może to robić na kilka różnych sposobów. Metoda rozliczeń za opłaty eksploatacyjne musi być jasno określona w umowie najmu.
Metoda 1 - samodzielne rozliczanie się najemcy
Pierwszą z metod uiszczania opłat eksploatacyjnych jest sytuacja, w której najemca samodzielnie i na własną rękę opłaca wszystkie opłaty eksploatacyjne. Takie rozwiązanie jest na pierwszy rzut oka wygodne dla wynajmującego, gdyż jest on zupełnie odciążony od opłacania rachunków. Niestety, metoda ta wiąże się nie tylko z wygodą, ale i z ryzykiem, gdyż najemca w tajemnicy może przestać regularnie opłacać rachunki za media. To zaś może prowadzić do długu wobec dostawcy mediów, do którego uregulowania zobowiązana jest osoba, z którą dostawca podpisał umowę, czyli najczęściej właściciel mieszkania (wynajmujący). Aby uniknąć takiej sytuacji wynajmujący powinien sprawować kontrolę nad płatnościami i sprawdzać czy rachunki zostały przez najemcę opłacone.
Metoda 2 - opłacanie rachunków przez wynajmującego i rozliczanie się z najemcą
Drugim ze sposobów płatności opłat eksploatacyjnych jest sytuacja, gdzie wynajmujący wykonuje wszystkie opłaty, a później rozlicza się z najemcą. Rozliczenie następuje na podstawie przedłożonych najemcy rachunków. Opłacanie rachunków przez wynajmującego i późniejsze egzekwowanie zwrotu poniesionych kosztów jest bezpieczniejszą metodą niż samodzielne rozliczanie się najemcy, gdyż wynajmujący ma kontrolę i pewność, że wszystkie zobowiązania zostały zapłacone na czas. Minusem tej sytuacji jest jednak to, że wynajmujący musi z własnej kieszeni wyłożyć pieniądze na opłatę rachunków.
Metoda 3 - pobieranie zaliczek od najemcy
Kolejną, trzecią metodą opłacania opłat eksploatacyjnych jest sytuacja, w której wynajmujący pobiera od najemcy zaliczki na poczet opłat. Wysokość zaliczki określa się w umowie najmu i zwykle wynika ona z doświadczeń właściciela mieszkania, który dzięki obserwacji poprzednich okresów najmu może określić jakie koszty generuje dane mieszkanie. Zaliczka na poczet opłat eksploatacyjnych jest doliczana do miesięcznego czynszu najmu. Po pewnym czasie - zazwyczaj co 2 - 3 miesiące następuje rozliczenie. Wynajmujący przedstawia najemcy rachunki i w przypadku nadpłaty, oddaje mu część pieniędzy, a w przypadku niedopłaty, najemca oddaje wynajmującemu brakującą kwotę. Ta metoda jest prawdopodobnie najczęściej wybieranym sposobem rozliczania opłat eksploatacyjnych i stosowanym przy wielu umowach najmu. Jest ona bezpieczna dla wynajmującego, ponieważ czuwa on nad stanem zobowiązań, ale jednocześnie nie musi wykładać całości środków na pokrycie kosztów zużycia mediów z własnych finansów.