W dużym uproszczeniu, mieszkaniowy rachunek powierniczy to narzędzie chroniące interesy kupujących mieszkanie. Pozwala uniknąć problemu z odzyskaniem od dewelopera wpłaconych środków. Na czym polega rachunek powierniczy?
Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?
Mieszkaniowy rachunek powierniczy to rodzaj bankowego rachunku przeznaczonego do gromadzenia przez dewelopera środków wpłacanych przez nabywców mieszkań. Czym różni się od zwykłego rachunku firmowego? Przede wszystkim tym, że pieniądze na nim zgromadzone nie należą do dewelopera (firmy) - czyli powiernika, a do klienta nazywanego powierzającym. Deweloper jest więc tutaj tylko dysponentem pieniędzy, które musi przeznaczyć zgodnie z podpisaną z powierzającym umową.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest obowiązkowy na mocy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku. Od wejścia w życie tych przepisów deweloper do transakcji z kupującym musi taki rachunek założyć, co zabezpiecza interesy nabywców i ich środki finansowe.
Rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych
Występują dwa główne typy mieszkaniowych rachunków powierniczych:
- rachunki otwarte i
- rachunki zamknięte.
Otwarty rachunek powierniczy
Rachunek otwarty umożliwia deweloperowi uruchamianie środków na kolejnych etapach inwestycji według harmonogramu ustalonego w umowie z bankiem. Rachunek otwarty może mieć dodatkowo gwarancje bankową lub być ubezpieczony.
Zamknięty rachunek powierniczy
Z kolei rachunek zamknięty uniemożliwia deweloperowi skorzystanie z pieniędzy przed ukończeniem budowy. Uruchomienie środków następuje bowiem przeważnie po potwierdzeniu przeniesienia własności na kupującego. Oznacza to więc, że inwestor musi posiadać własne środki na budowę lub uzyskiwać je drogą kredytowania.
Jak mieszkaniowe rachunki powiernicze działają w praktyce?
W wypadku kłopotów finansowych dewelopera i wszczęcia wobec niego postępowania egzekucyjnego środki zgromadzone na rachunkach powierniczych nie zastają zajęte. Podobnie w przypadku ogłoszenia upadłości - środki na rachunku powierniczym podlegają wyłączeniu z masy upadłościowej. Dzięki temu pieniądze wpłacone przez nabywców są bezpieczne i nie są wykorzystywane do spłacenia zobowiązań dewelopera. Kupujący je po prostu odzyskują. Zapobiega to sytuacjom, jakie miały dawniej miejsce, gdy z powodu upadłości dewelopera kupujący tracili zarówno mieszkania, jak i wpłacone fundusze.
Należy pamiętać, że kupujący mieszkania nie zawsze mogą domagać się zwrotu całej wpłaconej przez siebie kwoty. Bank zwraca je, jeśli deweloper nie wywiązuje się z obowiązków zapisanych w umowie lub gdy umowa jest niezgodna z ustawą deweloperską, a także kiedy powierzający odstąpi od umowy. Jeżeli jednak umowa zostaje zerwana za porozumieniem stron - deweloper i kupujący odzyskują tylko część środków, zgodnie z wzajemnymi ustaleniami.