Prawo pierwokupu jest swoistym ograniczeniem dla właściciela nieruchomości. Nie może on przy sprzedaży zupełnie dowolnie dysponować swoją własnością. Na czym to prawo polega? Komu przysługuje? Jak można z niego skorzystać?
Czym jest prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu nieruchomości jest oparte na zastrzeżeniu dla jednej ze stron, że będzie ona miała pierwszeństwo w kupnie danej nieruchomości, gdyby druga strona zamierzała ją sprzedać. Prawo do pierwokupu może wynikać z obowiązujących przepisów lub z konkretnej czynności prawnej (zawarcia odpowiedniej umowy).
Przykłady pierwokupu ustawowego
Prawo pierwokupu wynika miedzy innymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według tej ustawy gminie przysługuje prawo pierwokupu w kilku przypadkach, np.: jeśli nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków lub jeżeli nieruchomość leży na terenie przeznaczonym na cele publiczne. Gmina ma prawo pierwokupu również, gdy sprzedaż dotyczy niezabudowanej nieruchomości nabytej wcześniej przez sprzedającego od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
Z kolei zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego prawo pierwokupu mają także dzierżawcy nieruchomości rolnych. Muszą być jednak spełnione pewne warunki:
- umowa dzierżawy ma mieć formę pisemną,
- posiadać urzędowe poświadczenie daty okazania dokumentu (data pewna) i
- być wykonywana przez co najmniej trzy lata od daty pewnej.
Jeśli takiego dzierżawcy nie ma lub nie korzysta on z prawa pierwokupu, prawo to przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Warto podkreślić, że wyżej wymienione prawa nie przysługują, gdy właściciel zbywa nieruchomość rolną osobie bliskiej.
Procedura przy sprzedaży z prawem pierwokupu
Jeżeli dla nieruchomości ustalone jest prawo pierwokupu, to sprzedający ją właściciel musi trzymać się ustalonej procedury. Na początek zawiera on umowę z kupującym, w której kupujący zobowiązuje się zapłacić określoną cenę, zaś właściciel oświadcza, że przeniesie w zamian prawa do nieruchomości pod warunkiem, że osoba czy instytucja uprawniona do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa. Następnie właściciel musi zawiadomić uprawnionego do pierwokupu o treści podpisanej umowy sprzedaży, a tenże uprawniony decyduje w ciągu miesiąca od powzięcia informacji, czy korzysta z prawa pierwokupu czy też nie. Jeśli zdecyduje, że tak, to staje się właścicielem nieruchomości na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie z pierwotnym kupującym. Jeżeli nie będzie chciał korzystać ze swojego prawa, to właściciel nieruchomości może zawrzeć kolejną, wiążącą już w pełni, umowę z dotychczasowym kupującym.
Pominięcie prawa pierwokupu
Gdyby właściciel nieruchomości zignorował prawo pierwokupu, poniesie za to odpowiedzialność. Jaką? To zależy od tego, kto był uprawniony do pierwokupu. Jeśli prawo to przysługiwało Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi czy dzierżawcy, to sprzedaż z pominięciem pierwokupu jest bezwarunkowo nieważna. W innych przypadkach sprzedaż będzie skuteczna, ale uprawniony do pierwokupu może ubiegać się o odszkodowanie.