Czym jest refinansowanie zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym? Refinansowanie zakupu nieruchomości to przedsięwzięcie polegające na zaciągnięciu nowego kredytu hipotecznego:
- w celu spłaty obecnego kredytu przy jednoczesnym obniżeniu kosztów kredytowych; lub
- w celu pozyskania funduszy po zakupie nieruchomości za gotówkę.
W niniejszym artykule poruszamy temat tego, kiedy i dlaczego warto skorzystać z takiej możliwości oraz jakie muszą być spełnione warunki, aby refinansowanie było opłacalne.
Refinansowanie nowym kredytem hipotecznym
Pierwsza możliwość wykorzystania refinansowania (i jednocześnie najczęściej stosowana) polega na zaciągnięciu nowego kredytu hipotecznego. Zaciągnięcie kredytu może wiązać się z np. kolejnym zakupem mieszkania na wynajem, ale nie musi.
Może (i tak najczęściej jest) dotyczyć podpisania atrakcyjniejszej umowy z innym bankiem na kredyt hipoteczny dotyczącej kredytowanej już nieruchomości. Z tą sposobnością wiążą się jednak pewne ograniczenia oraz dodatkowe koszty.
Ograniczenia związane z refinansowaniem nowym kredytem
Choć wiele banków dopuszcza możliwość skorzystania z refinansowania to są pewne ograniczenia formalne, które uniemożliwiają lub w znacznym stopniu ograniczają tę możliwość. Należą do nich m.in.:
- zaciągniecie kredytu w walucie obcej. Z refinansowania mogą skorzystać tylko osoby, które zaciągają kredyt w tej samej walucie. Innymi słowy niedopuszczalne jest skorzystanie z refinansowania kredytem złotówkowym kredytu zaciągniętego we frankach, euro, funtach czy walucie innej niż polski złoty;
- skorzystanie z programu MDM (Mieszkanie Dla Młodych). Można skorzystać z refinansowania, ale trzeba się liczyć z koniecznością zwrotu dofinansowania.
Koszty związane z refinansowaniem nowym kredytem
Do możliwych kosztów związanych z refinansowaniem zakupu nieruchomości nowym kredytem hipotecznym należą:
- ponowna wycena nieruchomości. W przypadku mieszkania może wiązać się z kosztem min. 500 zł;
- poniesienie prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. W zależności od zapisów umowy kredytowej, wcześniejsza spłata kredytu może obligować do poniesienia dodatkowej opłaty w wysokości od 1% do 5% wartości kredytu. Taki zapis zwykle dotyczy spłaty kredytu w pierwszych kilku latach od jego zaciągnięcia, czyli wtedy, kiedy spłaca się głównie odsetki;
- poniesienie prowizji za udzielenie kredytu refinansowego. Nie jest to koszt obligatoryjny, w dużej mierze zależy od banku i zapisów nowej umowy;
- poniesienie opłat wieczystoksięgowych związanych ze zmianami w księdze wieczystej nieruchomości (wykreślenie starego banki i wpisanie nowego), których wysokość wiąże się z opłatą rzędu 300 zł i podatkiem PCC za ustanowienie hipoteki.
Refinansowanie kredytem hipotecznym nieruchomości nabytej za gotówkę
W związku z tym, że kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku, część inwestorów zainteresowana jest refinansowaniem kredytem hipotecznym nieruchomości nabytej za gotówkę. W ten sposób uzyskują środki, za które mogą kupić nowy samochód, pojechać na wakacje, zrobić remont lub kupić kolejną nieruchomość.
Na rynku istnieje wiele banków, które udzielają kredytów refinansowych w ciągu nawet 24 miesięcy od zakupu nieruchomości. Warunki kredytów refinansowych są bardzo zbliżone do standardowych kredytów hipotecznych.
Kiedy opłaca się refinansowanie zakupu nieruchomości?
Refinansowanie zakupu nieruchomości opłaca się w dwóch sytuacjach:
- gdy łączny koszt nowego kredytu będzie niższy niż koszt aktualnie spłacanego;
- gdy posiadając nowo nabytą nieruchomość potrzebujemy pozyskać nisko oprocentowaną gotówkę.
Sprawdzonym sposobem jest pozyskanie oferty przynajmniej jednej instytucji finansowej, która jest w stanie zaproponować łącznie niższy koszt kredytu i przedstawienie jej w banku, w którym aktualnie posiadamy kredyt hipoteczny. Pokazując przedstawicielowi banku, że poważnie myślimy o refinansowaniu kredytu, bank zdecydowanie chętniej będzie negocjować warunki kredytowe.