W wielu przypadkach, chcąc nabyć nieruchomość w Polsce, obywatele innych krajów muszą ubiegać się o zezwolenie na dokonanie takiej czynności. Zobaczmy, kto jest zwolniony z tego obowiązku, kogo obejmuje i na czym polega.
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca - podstawa prawna
Istnienie Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego znacznie upraszcza różnego rodzaju transakcje czy procedury, które są dokonywane pomiędzy obywatelami z poszczególnych państw należących do UE czy EOG. Sytuacja wygląda podobnie w przypadku nabywania nieruchomości. Aby ułatwić sprawę i wyjaśnić wszelkie niejasności w tej kwestii, procedura nabywania nieruchomości przez cudzoziemców została uregulowana w oddzielnym akcie prawnym, poświęconym temu zagadnieniu - czyli Ustawie z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Dokument ten, zawiera wszystkie zagadnienia związane z opisywaną tematyką i stanowi podstawę działania zarówno dla cudzoziemców chcących kupić nieruchomość w Polsce, jak i dla organów wydających zezwolenie na taką czynność.
Kolejnym ważnym dokumentem jest rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Cudzoziemiec może w nim znaleźć wszelkie informacje o formalnościach niezbędnych do uzyskania zezwolenia.
Jeśli chodzi o koszty całego przedsięwzięcia, to pomocna może być Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, która informuje o wydatkach, które musi ponieść cudzoziemiec w celu załatwienia swojej sprawy.
Cudzoziemiec - kto to?
Na wstępie, warto zastanowić się, co w świetle przepisów prawa oznacza fakt, że ktoś jest cudzoziemcem. Zgodnie z prawem, przez ten termin rozumieć należy osobę fizyczną, która nie posiada polskiego obywatelstwa lub osobę prawną, z siedzibą znajdującą się poza granicą Polski. Cudzoziemcem w rozumieniu Ustawy z dnia 24 marca 1920 r. jest również nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych wyżej, mającą siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych, a także osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.
Cudzoziemiec, kiedy musi, a kiedy nie musi uzyskać zezwolenia?
Zgodnie z prawem, każdy cudzoziemiec chcący nabyć nieruchomość w Polsce, musi otrzymać na tę czynność zezwolenie ministra właściwego dla spraw wewnętrznych i administracji. Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania. Brak takiego dokumentu sprawia, że zakup nieruchomości będzie uznawany za nieważny. O nieważności transakcji orzeka sąd na żądanie:
- wójta (oraz burmistrza lub prezydenta miasta), na terenie którego jest nieruchomość,
- starosty,
- marszałka województwa albo
- wojewody lub
- Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Istnieje jednak kilka sytuacji, kiedy cudzoziemiec chcący nabyć nieruchomość w Polsce, nie musi starać się o zezwolenie. Przede wszystkim, z obowiązku tego są zwolnieni obywatele lub przedsiębiorcy z siedzibą na terytorium jednego z państw Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii albo Szwajcarii (niezależnie od pochodzenia kapitału).
Co do zasady, obywatele, którzy nie pochodzą z jednego z wyżej wskazanych krajów lub przedsiębiorcy, którzy nie mają siedziby na terytorium jednego z tych państw mają obowiązek uzyskać zezwolenie, chyba że nabywają:
- tzw. samodzielny lokal mieszkalny - czyli lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych i ma na celu zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych.
- lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż,
- nieruchomość - i mieszkają w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
- nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej - czyli w sytuacji, gdy cudzoziemiec ma żonę lub męża z polskim obywatelstwem i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
- nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat i jesteś w dniu nabycia uprawniony do dziedziczenia po tej osobie,
- nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank).
Należy pamiętać, że wskazane wyżej przypadki nie mają zastosowania, jeśli cudzoziemiec nabywa nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni większej niż 1 ha. Dodatkowo, jeśli cudzoziemiec nabywa nieruchomości bez zezwolenia, na potrzeby życiowe, to ich powierzchnia nie może przekroczyć 0,5 ha.
Jak uzyskać zezwolenie?
Cudzoziemiec chcący uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości, musi przede wszystkim spełniać określone ustawą warunki:
- nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
- nabyciu nieruchomości nie będą sprzeciwiać się względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
- cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające więzi z Polską (czyli np. ma polskie pochodzenie, ma zezwolenie na pobyt lub prowadzi w Polsce działalność).
Cudzoziemiec spełniający wymienione wyżej warunki może zacząć ubiegać się o zezwolenie na nabycie nieruchomości. Pierwszym krokiem powinno być złożenie przez niego wniosku do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji o udzielenie zezwolenia. Jego wzór można znaleźć na internetowych stronach rządowych. Wniosek musi być kompletny, tzn. być prawidłowo wypełniony i zawierać wszystkie niezbędne załączniki. Załączniki będą się różnić w zależności od tego kim jest cudzoziemiec - np. tego czy cudzoziemiec jest osobą fizyczną czy przedsiębiorcą - i w zależności od sytuacji mogą one stanowić:
- dokument potwierdzający tożsamość,
- odpis z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego,
- odpis z zagranicznego rejestru o wpisie do rejestru przedsiębiorców,
- odpis z księgi wieczystej,
- wypis z rejestru gruntów,
- wyrys z mapy ewidencyjnej,
- dokumenty stanowiące podstawę dokonania zmian oznaczenia nieruchomości,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli została wydana, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - dokument wystawiony przez właściwy organ, poświadczający brak planu,
- oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca,
- decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z RP,
- zaświadczenie o niezaleganiu w opłacaniu składek ZUS,
- potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej,
- dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.
Kolejny krok należy do Ministerstwa. Organ ten musi sprawdzić wniosek pod względem formalnym i w przypadku wykrycia w nim jakichkolwiek braków, wezwie cudzoziemca do poprawienia błędów. Na poprawki wnioskodawca ma co najmniej 7 dni. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji w związku z wnioskiem wystąpi o opinię również do Ministra Obrony Narodowej, a jeśli wniosek dotyczy nieruchomości rolnej, poprosi o opinię także Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Instytucje te powinny zaopiniować wniosek w ciągu 14 dni, ale na wniosek organu opiniującego termin ten może zostać przedłużony nawet do dwóch miesięcy.
Po zebraniu opinii od wszystkich organów, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydaje decyzje - zezwolenie lub sprzeciw na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości. W przypadku pozytywnej dla cudzoziemca decyzji - może on legalnie nabyć nieruchomość. Natomiast w sytuacji, kiedy otrzymał on sprzeciw, może zwrócić się do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy lub złożyć skargę na wydaną decyzję bezpośrednio do sądu.