Definicje wynajmującego i najemcy często są ze sobą mylone. W rzeczywistości to dwie bardzo różne od siebie osoby, mające inne prawo i obowiązki. Zobaczmy, jakie ma każdy z nich.
Najemca - definicja
Na początek skupmy się na osobie najemcy. To, kim jest najemca w świetle prawa dobrze wyjaśnia Ustawa o ochronie praw lokatorów – w Art. 2.1., której fragment brzmi:
"Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności."
Osoba najemcy jest również wspomniana w Kodeksie cywilnym w kontekście umowy najmu w Art. 659. §1:
"Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz"
Po zapoznaniu się z powyższymi przepisami nie ma już wątpliwości kim jest najemca. To osoba, która jest lokatorem danego mieszkania, lokalu lub domu i najmuje go w zamian za korzyść materialną (czynsz), którą odprowadza na rzecz wynajmującego. Najemca może mieszkać w mieszkaniu lub domu na czas oznaczony lub nieoznaczony. Nie ma on jednak praw własnościowych do wynajmowanego lokalu.
Wynajmujący - definicja
Skoro wiadomo już kim jest najemca, to czas przybliżyć osobę wynajmującego. Jego postać jest wspomniana w przytoczonym już fragmencie Kodeksu cywilnego w Art. 659. §1. Znajdziemy go również w Ustawie o ochronie praw lokatorów - w Art. 2.1., której fragment brzmi:
"Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
2) właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu."
Zgodnie z powyższym, wynajmujący to właściciel mieszkania, lokalu lub domu, który wynajmuje nieruchomość najemcy za określoną korzyść materialną zgodnie z przepisami zawartymi w przyrządzonej umowie pisemnej pomiędzy najemcą a wynajmującym. Wynajmujący ma pełne prawa własnościowe do wynajmowanego przez siebie lokalu.
Prawa i obowiązki najemcy
Prawa i obowiązki najemcy spisane są w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Wynika z niej iż:
- Najemca ma prawo do godnego zamieszkania. Oznacza to, że wynajmowany lokal nie może zagrać zdrowiu ani życiu najemcy. Najemca ma prawo domagać się od wynajmującego dokonania niezbędnych remontów oraz napraw.
- Najemca nie może zostać wyrzucony z mieszkania z dnia na dzień, jeśli w umowie jest określony okres wypowiedzenia.
- W przypadku, gdy lokal miał ukryte wady lub wady te pojawiły się w czasie użytkowania lokalu i nie wynikają one z winy najemcy to ma on prawo do obniżenia czynszu lub całkowitego wypowiedzenia umowy.
- Najemca ma prawo do zarządzania mieszkaniem. Może podpisywać umowy (np. na Internet) lub dokonywać zakupów sprzętu czy wyposażenia, które po okresie wynajmu ma prawo zabrać ze sobą.
- Najemca ma prawo do dokonywania zmian w mieszkaniu, ale nie może on całkowicie zmieniać wnętrza nieruchomości bez uzgodnienia z wynajmującym.
- Najemca ma prawo do informacji, o tym, że właściciel chce odwiedzić lokal. Właściciel nie może wchodzić do lokalu bez wcześniejszego uzgodnienia tego z najemcą. Wynajmujący może wejść do mieszkania bez zgody najemcy tylko wtedy, gdy najemca utrudnia mu spotkanie i oględziny. Ponadto, najemca musi być obecny podczas wizyty w mieszkaniu.
Oczywiście najemca ma również obowiązki. Zobowiązuje się on m.in. do przestrzegania wszystkich zapisów zawartych w umowie najmu. Ma również obowiązek co do utrzymywania lokalu w dobrym stanie. Mówi o tym Art. 6b. ustawy o ochronie praw lokatorów:
"Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego."
Prawa i obowiązki wynajmującego
Prawa i obowiązki wynajmującego również spisane są w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Wynika z nich iż:
- Wynajmujący ma prawo do ustanowienia kaucji za mieszkanie. To forma zabezpieczenia wynajmującego przed ewentualnymi zniszczeniami, których może, w trakcie trwania umowy najmu, dokonać najemca. Wysokość kaucji ustala wynajmujący, jednak nie może ona przekroczyć wartości dwunastu stawek czynszu za nieruchomość.
- Wynajmujący ma prawo do podniesienia czynszu w każdym momencie wynajmowania mieszkania. Musi jednak poinformować o tym najemców odpowiednio wcześniej i uwzględnić, że najemca ma w takiej sytuacji prawo do rozwiązania umowy.
- Wynajmujący ma prawo domagać się od najmującego przestrzegania zasad współżycia społecznego obowiązujących w danej wspólnocie mieszkaniowej.
- Jeżeli najemca dokonał całkowitej zmiany wnętrza nieruchomości bez wiedzy wynajmującego to wynajmujący ma prawo do żądania powrotu do stanu pierwotnego bez płacenia kosztów pracy i materiałów.
- Wynajmujący ma prawo egzekwować czynsz na kilka sposobów - słownie, pismami prawniczymi, blokować kaucję lub wnieść sprawę do sądu, ale nie ma prawa do eksmisji najemcy. Takie prawo ma tylko sąd.
Wynajmujący, tak jak najemca, musi przestrzegać zawartej umowy.