W ogłoszeniach oferujących lokale na wynajem często w rozpisce kosztów widnieje pozycja "opłaty eksploatacyjne". Czym tak naprawdę one są i jak je rozliczać? O tym w poniższym artykule.
Opłaty eksploatacyjne - co to jest?
Opłaty eksploatacyjne są to wszelkie opłaty, wydatki i obciążenia dotyczące utrzymania lokali mieszkalnych i użytkowych, które są związane z ich eksploatacją i są ponoszone przez użytkownika lokalu (najemcę).
W ogłoszeniach zawierających mieszkania na wynajem zazwyczaj podawana jest oddzielna kwota za czynsz oraz oddzielna za opłaty eksploatacyjne. Kwota za czynsz to koszt samego wynajmu mieszkania, natomiast kwota za opłaty eksploatacyjne to wszystkie dodatkowe koszty, które generuje użytkownik lokalu, np. rachunki za zużytą wodę czy gaz. Opłaty eksploatacyjne są zależne od zużycia, np. im więcej wody zużyjemy w danym miesiącu tym większy zapłacimy rachunek, czyli tym większa będzie opłata eksploatacyjna za wodę.
Rodzaje opłat eksploatacyjnych
Opłaty eksploatacyjne można podzielić na dwie grupy:
- opłaty bezpośrednio związane z lokalem, który wynajmujemy oraz
- opłaty pośrednio związane z lokalem, czyli takie, które bardziej niż danego mieszkania dotyczą całego budynku, w którym lokal jest położony.
Pierwszy typ opłat obejmuje koszty związane z posiadaniem m.in. wody, prądu, gazu, telewizji, Internetu, telefonu. Najczęściej są one zliczane przez liczniki zainstalowane w mieszkaniach. Koszty pośrednio związane z lokalem są to natomiast koszty administrowania i utrzymania pracowników, koszty związane ze sprzątaniem klatek schodowych, opłaty pocztowe i telefoniczne, koszty konserwacji, napraw, przeglądów technicznych, konserwacja terenów zielonych i odśnieżanie oraz koszty materiałów, takich jak paliwo, środki czystości i koszty energii elektrycznej w częściach wspólnych.
Czego nie obejmują opłaty eksploatacyjne?
Istnieją opłaty, które nie wchodzą w skład kosztów eksploatacyjnych. Są to:
- koszty usprawnień i modernizacji nieruchomości, dzięki którym wzrasta standard budynku,
- koszty napraw związanych z nieruchomością, jeśli szkody te powstały poprzez nieprawidłowe użytkowanie nieruchomości przez innych najemców,
- koszty jakie właściciel ponosi w czasie urządzania mieszkania dla najemcy,
- koszty związane z zaniedbaniami właściciela lub zarządcy nieruchomości.
Co obejmują opłaty eksploatacyjne?
To, jakie opłaty eksploatacyjne składają się na główny koszt eksploatacji, jest indywidualną kwestią danej umowy najmu. Najczęściej w skład opłat eksploatacyjnych wchodzą:
- koszty dostawy wody,
- koszty dostawy prądu,
- koszty dostawy gazu,
- koszty odbioru ścieków,
- koszty oczyszczania ścieków,
- koszty za Internet,
- koszty za telewizję,
- koszty za telefon,
- koszty prowadzonych robót budowlanych w budynku,
- koszty związane z zarządzaniem budynkiem.
Kto pokrywa opłaty eksploatacyjne?
Do uiszczania opłat eksploatacyjnych, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, zobowiązany jest najemca. Jak już zostało wspomniane, wysokość kosztów w każdym miesiącu może być różna, dlatego nigdy nie jest ona dokładnie określona w umowie najmu. W dokumencie tym jest natomiast zapis o sposobie uiszczania tych wydatków. Można wyróżnić trzy sposoby uiszczania opłat eksploatacyjnych.
Sposób pierwszy polega na tym, że najemca samodzielnie opłaca wszystkie opłaty eksploatacyjne. Rozwiązanie to jest dość mało popularne. Przyczyną tego może być fakt, iż w przypadku gdy najemca nie opłaca regularnie i na czas rachunków, to konsekwencje tego poniesie właściciel nieruchomości, ponieważ to właśnie on najczęściej podpisuje umowy z dostawcami mediów, a nie najemca. Aby uniknąć zadłużenia, w takim modelu rozliczenia, właściciel powinien regularnie sprawdzać czy rachunki zostały przez najemcę opłacone na czas.
Sposób drugi to gdy wynajmujący opłaca rachunki i rozlicza się z najemcą na podstawie przedłożonych mu rachunków i faktur. Metoda ta pozwoli uniknąć sytuacji, w której rachunki nie będą uregulowane przez najemcę. Ma jednak inną wadę - w razie opóźnień w przekazaniu środków przez najemcę na wykonanie opłat za media, wynajmujący, nie chcąc tworzyć długów, musi zapłacić z własnej kieszeni i potem dopominać się u najemcy o zapłatę.
Sposób trzeci to gdy wynajmujący pobiera comiesięczne zaliczki na poczet opłat. To zdecydowanie najpopularniejszy model rozliczeń. Wysokość zaliczki określa się w umowie najmu, a ewentualne niedopłaty lub nadpłaty są później rozliczane pomiędzy najemcą w właścicielem na podstawie przedłożonych rachunków.