Jak było do końca 2021?
Do końca 2021 roku najem prywatny można było rozliczać na zasadach ogólnych, według skali podatkowej - 17% dla dochodu do wysokości 85 528 zł i 32% dla nadwyżki powyżej tej kwoty. Inną opcją było opodatkowanie ryczałtem. Później Polski Ład dokonał modyfikacji art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, który przed zmianą brzmiał: "Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych", a po zmianach zostało usunięte słowo "mogą".
Oznaczało to, że od 1 stycznia 2022 roku osiągający przychody z najmu prywatnego opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a dodatkowo wynajmujący nie mogą pomniejszać podstawy swojego opodatkowania kosztami uzyskania przychodu, jak to robili przy rozliczeniach na zasadach ogólnych.
Dodatkowy rok
Wynajmujący dostali dodatkowy rok na dostosowanie się do nowych zasad rozliczania najmu. Wszystko to za sprawą przepisu art. 71 ust. 1 i 2, który mówi, że podatnicy osiągający przychody z najmu w 2022 r. mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r. i mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r. Oznacza to, że przychody z najmu prywatnego można było jeszcze w 2022 roku rozliczać według zasad ogólnych, czyli do końca 2022 roku podatnicy mogli wybrać sposób rozliczania najmu prywatnego, stosując opodatkowanie według skali, liczonej od dochodu, a więc po odjęciu kosztów uzyskania przychodu i z uwzględnieniem wynoszącej 30 000 zł kwoty wolnej od podatku:
- stawką 17% - dla dochodów do 120 000 zł,
- stawką 32% - dla dochodów powyżej 120 000 zł,
- dodatkową stawką 4% od nadwyżki dochodów po przekroczeniu 1 000 000 zł dochodu,
lub opodatkowanie ryczałtem, liczonym od przychodu, więc bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu i bez uwzględniania 30 000 zł kwoty wolnej od podatku:
- stawką 8,5% - dla przychodów do 100 000 zł,
- stawką 12,5% - dla przychodów powyżej 100 000 zł.
Zmiany od 2023 roku i ich skutki
Od 2023 roku wynajmujący nie mają już wyboru formy rozliczania najmu prywatnego. W 2023 roku i latach kolejnych do najmu prywatnego nie można już stosować rozliczenia według skali podatkowej, a jedynie ryczałtem. Jakie są skutki nowych przepisów? Przede wszystkim, zmiany są odczuwalne głównie dla osób, które rozliczały się na zasadach ogólnych, gdyż mogły wtedy odliczać wysokie koszty związane z remontami nieruchomości lub korzystali z możliwości amortyzacji. Od 2023 roku nie mogą już tak robić.
Wpłynęło to niewątpliwie na rynek najmu, a szczególnie na najemców. Po zmianach, wynajmujący, chcąc zrekompensować sobie wzrost obciążeń podatkowych, podnieśli najemcom stawki najmu za mieszkanie lub dom. Zmiany mające wejść w życie od 1 stycznia 2023 roku sprawiły, że zwiększyła się ilość istniejących jednoosobowych działalności gospodarczych w zakresie najmu mieszkań. Dlaczego? Otóż m.in. dlatego, że najem w ramach działalności gospodarczej może być rozwiązaniem problemów wynajmujących. Osoby prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze w zakresie najmu mieszkań obok rozliczenia ryczałtem, który jest dostępny dla przedsiębiorców od 2021 roku, mogą w dalszym ciągu skorzystać z wyboru opodatkowania według skali lub podatkiem liniowym.