Co to jest powierzchnia użytkowa?
Powierzchnia użytkowa to najprościej rzecz ujmując: łączny metraż wszystkich pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach. Przy jej obliczaniu nie uwzględniamy grubości ścian, kominów itd.
Uwaga! Powierzchnia użytkowa to nie to samo co powierzchnia całkowita lub powierzchnia zabudowy. Choć są to pojęcia związane z powierzchnią, nie mogą być stosowane zamiennie (jako synonimy).
Co wlicza się do powierzchni użytkowej?
W zależności od rodzaju nieruchomości oraz użytej podstawy prawnej, może być inaczej wyliczana (może różnić się elementami wchodzącymi w jej skład). Przy wyliczaniu powierzchni użytkowej bardzo istotny jest cel. Często bowiem zdarza się, że powierzchnia użytkowa tej samej nieruchomości będzie różna w zależności od tego, czy jest obliczana do celów podatkowych (podatku od nieruchomości) czy darowizny.
W przypadku pomieszczeń, które mają wysokość równą lub wyższą niż 2,20 m powierzchnię użytkową najczęściej oblicza się po wewnętrznym obrysie ścian. Sytuacja komplikuje się w przypadku gdy pojawiają się skosy i/lub wysokość pomieszczenia jest mniejsza niż 2,20 m.
Przepisy i normy dotyczące obliczania powierzchni użytkowej
Obliczanie powierzchni użytkowej nieruchomości w Polsce reguluje:
- Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych,
- Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn,
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
- liczne polskie normy.
Każda z nich w inaczej definiuje pojęcie powierzchni użytkowej i tym samym sposób jej obliczania. W przypadku zakupu nieruchomości, zasadnym jest zatem uzyskanie informacji zwrotnej na temat tego, na jakiej podstawie została wyliczona powierzchnia użytkowa nieruchomości. Dzięki temu będziemy mieć jasność, w jaki sposób został dokonany pomiar.
Powierzchnia użytkowa mieszkania
Z racji tego, że istnieje wiele metod obliczania powierzchni użytkowej, przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego lub pierwotnego (od dewelopera) warto dowiedzieć się, która z nich została zastosowana. Informacje na ten temat powinny znaleźć się w umowie, księdze wieczystej oraz bardziej szczegółowo w akcie notarialnym.
Pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania, w zależności od wybranej normy, dokonuje się:
- na wysokości 1 metra w lokalu w stanie surowym (ściany bez tynku) z pominięciem powierzchni balkonu; lub
- po podłodze, na wykończonych ścianach, doliczając powierzchnie zewnętrzne dostępne z danego pomieszczenia (balkon, loggia).
Powierzchnia użytkowa domu
W przypadku obliczenia powierzchni użytkowej domu najczęściej przyjmuje się, że jest to suma metrażu wszystkich pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach, mierzona po wewnętrznej długości wykończonych ścian.
Na powierzchnię użytkową domu składają się łącznie:
- powierzchnia podstawowa, w skład której wchodzą pomieszczenia, w których przebywa się najczęściej, tj.: salon, sypialnia i pokoje (niezależnie od ich przeznaczenia); oraz
- powierzchnia pomocnicza, w skład której wchodzą pomieszczenia w których bywa się, tj.: kuchnia, łazienka, schody, garaż, taras i balkon.
Zdarza się, że do powierzchni użytkowej domu nie wlicza się powierzchni kotłowni.
Powierzchnia użytkowa a skosy (obliczanie powierzchni poddasza)
Spory kłopot pojawia się w przypadku obliczenia powierzchni użytkowej pomieszczeń, które nie mają wysokości równej lub większej niż 2,20 m. Problem ten dotyczy najczęściej poddasza.
W sytuacji występowania skosów należy ustalić, w którym miejscu wysokość pomieszczenia:
- ma 2,20 m i więcej,
- mieści się w przedziale między 1,40 m a 2,20 m (wówczas obliczoną powierzchnię dzielimy przez pół);
- ma mniej niż 1,40 m (pomijamy w obliczeniach).
Na powierzchnię użytkową składa się metraż pomieszczenia o pełnej wysokości (2,20 m i więcej) oraz połowa metrażu pomieszczenia mieszczącego się w przedziale między 1,4 a 2,2 m.
Powierzchnia użytkowa piwnicy
Najwięcej zamieszania jest jednak przy obliczaniu powierzchni użytkowej piwnicy. Choć nie wchodzi ona w skład lokalu, to oblicza się ją dla celów podatkowych. W przypadku powierzchni użytkowej piwnicy szczególnie należy zwrócić uwagę na wysokość pomieszczenia. Kondygnacja w świetle prawa to przestrzeń między podłogą a sufitem wynosząca co najmniej 1,9 m. W przypadku gdy jest mniejsza, powierzchnię użytkową dzieli się przez pół.