Osoby planujące postawić swój własny dom często są przerażone ilością formalności, które muszą załatwić przed rozpoczęciem budowy. Czy ich obawy są słuszne? Zobaczmy, co musi zawierać wniosek o pozwolenie na budowę, ile czasu ma urząd na rozstrzygnięcie sprawy oraz jaki koszt trzeba ponieść.
Gdzie zgłosić się z wnioskiem o pozwolenie na budowę?
Aby uzyskać pozwolenie na budowę należy zgłosić się z wnioskiem do odpowiedniego organu zarządzającego terenem, na którym znajduje się działka przeznaczona pod inwestycję. W zależności od okoliczności, może to być:
- starostwo powiatowe,
- urząd wojewódzki,
- urząd dzielnicowy m.st. Warszawy lub
- urząd miasta na prawach powiatu.
Sprawę można załatwić podczas osobistej wizyty w urzędzie, listownie lub elektronicznie.
Pozwolenie na budowę - krok po kroku
Krok 1 - przygotowanie i złożenie wniosku
Pierwszym krokiem jest odpowiednie przygotowanie wniosku oraz załączników do niego, a następnie dostarczenie go do właściwego organu. Do wniosku należy dołączyć:
- po trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
- kopię decyzji o nadaniu projektantowi lub projektantowi sprawdzającemu, jeżeli jest wymagany, uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt,
- kopię zaświadczenia o wpisaniu na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego,
- oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej,
- ewentualnie potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej.
Krok 2 - sprawdzanie wniosku przez urząd
W tym etapie urząd sprawdza, czy wniosek jest kompletny. Jeżeli wniosek ma braki, urząd wezwie do ich usunięcia w podanym terminie. Jest to konieczne, aby wniosek został rozpatrzony. Urząd może wezwać do usunięcia braków formalnych wniosku w terminie 14 dni od dnia jego złożenia.
Krok 3 - strony postępowania administracyjnego
Podczas tego etapu, urząd ustala strony postępowania administracyjnego. Stronami są nie tylko wnioskodawca i urząd, to także właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie na budowę. Po ustaleniu stron urząd wyśle do nich zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego.
Krok 4 - ocena merytoryczna wniosku
Kolejnym krokiem jest sprawdzenie wniosku pod kątem merytorycznym, a następnie ocena czy możliwe jest wydanie pozwolenia na budowę.
Krok 5 - wydanie pozwolenia na budowę i dziennika budowy
Jeśli wszystko będzie w porządku, a wniosek i dołączone do niego dokumenty będą zgodne z przepisami to otrzymamy pozwolenie na budowę. Urząd wydaje decyzję w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Decyzja nie ma ustalonego wzoru. Wraz z decyzją o pozwoleniu na budowę urząd wydaje jeden egzemplarz projektu budowlanego. Kolejny, drugi egzemplarz projektu przekazywany jest do nadzoru budowlanego, a ostatni, trzeci, pozostaje w urzędzie.
Decyzja podlega wykonaniu jeżeli jest ostateczna, czyli upłynął termin 14 dni na wniesienie odwołania albo gdy jest zgodna z żądaniem wszystkich stron lub wszystkie strony zrzekły się prawa do wniesienia odwołania.
Po upłynięciu 3 dni licząc od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się wykonalna urząd powinien wydać nam dziennik budowy, a procedura wydania pozwolenia na budowę będzie zakończona.
Ile trzeba czekać?
Jeśli wnioskodawca prawidłowo złożył i dostarczył wszystkie niezbędne dokumenty to urząd ma 65 dni (od dnia złożenia wniosku) na załatwienie całej sprawy. Zazwyczaj, w przypadku łatwych, "typowych" spraw, pozwolenie na budowę wydawane jest w ciągu jednego miesiąca. W przypadku bardziej skomplikowanych, czas całej procedury może ulec wydłużeniu.
Warto wiedzieć, że urzędy muszą płacić kary, jeśli nie wydadzą decyzji w terminie, czyli we wspomnianych 65 dniach. Kara płacona jest wojewodzie nadzorującemu dany organ i wynosi 500 zł za każdy dzień zwłoki. Wyjątkiem są inwestycje wymagające przeprowadzenia ponownej oceny oddziaływania na środowisko - wtedy kara nie jest naliczana.
Jak długo jest ważna decyzja o pozwoleniu na budowę?
Decyzja o pozwoleniu na budowę ma swój termin ważności i wynosi on 3 lata od dnia uprawomocnienia się decyzji. Dlatego jeżeli nie rozpoczniemy budowy w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub przerwiemy budowę na okres dłuższy niż 3 lata, wtedy decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie. W takich przypadkach, aby rozpocząć budowę albo wznowić ją należy uzyskać nową decyzję o pozwoleniu na budowę.
Trzeba pamiętać, że rozpoczęcie lub wznowienie budowy bez uzyskania nowej decyzji o pozwoleniu na budowę lub wznowieniu budowy będzie uznane za samowolę budowlaną.
Opłata skarbowa za pozwolenie na budowę
Aby otrzymać pozwolenie na budowę trzeba uiścić odpowiednią opłatę. Należy ją wpłacić na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składany jest wniosek. Jej wysokość zależy od rodzaju inwestycji na którą ma być wydana decyzja i wynosi np.:
- dla budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna - 1 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej - jednak nie więcej niż 539 zł,
- dla studni oraz urządzeń do usuwania nieczystości stałych i cieków - 20 zł,
- dla budowli związanych z produkcją rolną - 112 zł,
- dla urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym - 91 zł.
Opłacie skarbowej nie podlega wydanie zaświadczenia oraz zezwolenia w sprawach budownictwa mieszkaniowego. Należy jednak pamiętać, że do wniosku dołącza się komplet dokumentów, z których część podlega opłacie skarbowej, np. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego też finalnie otrzymanie pozwolenia na budowę nie jest całkowicie bezpłatne.
Kiedy niepotrzebne jest pozwolenie na budowę?
Nie na wszystkie przedsięwzięcia budowlane należy uzyskiwać pozwolenie na budowę. W 2020 roku weszła w życie nowelizacja Ustawy Prawo Budowlane. Jej celem było umożliwienie ludziom szybszego uzyskania pozwolenia na budowę, a także ułatwienie zalegalizowania samowoli budowlanej. Dodatkowo, nowelizacja wprowadziła katalog konstrukcji niewymagających pozwolenia na budowę.
Zgodnie z przepisami, niektóre inwestycje budowlane nie wymagają pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia. Dzieje się tak, gdy obszar oddziaływania budynku nie będzie wykraczał poza teren inwestycji, czyli wtedy, gdy poza inwestorem nie ma innych stron postępowania administracyjnego. Dotyczy to nie tylko domów jednorodzinnych, ale również budynków gospodarczych i rekreacyjnych (np. garaż, altana) o powierzchni nie większej niż 35 m2.