Decyzja o zakupie nowego mieszkania (czyli mieszkania z rynku pierwotnego), zwykle wiąże się z koniecznością skorzystania z usług dewelopera. Jako że "deweloper deweloperowi nierówny", warto wdrożyć dodatkowe środki ostrożności i sprawdzić kilka ważnych informacji o deweloperze jeszcze przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu.
Opinie o deweloperze
Jednym z podstawowych kroków, które warto podjąć już na samym początku weryfikowania dewelopera jest sprawdzenie opinii o deweloperze. Wystarczy urządzenie z dostępem do internetu i wyszukiwarka, aby móc uzyskać pierwszy ogląd na temat danej firmy. Ważna jest jednak nie liczba opinii pozytywnych, ale tych o negatywnym wydźwięku (i stosunek negatywnych do pozytywnych).
Równie istotne jest to, czego negatywne opinie dotyczą. Zwykle komentarze pisane są przez rozgoryczonych klientów, którzy... nie zapoznali się z treściami umów, w których wyszczególnione są standardy wykończenia mieszkań. W zależności od dewelopera, mieszkania w tzw. "stanie deweloperskim" mogą różnić się nie tylko jakością użytych materiałów, ale również samym wyposażeniem w cenie mieszkania. Głównych różnic można doszukiwać się m.in. w kwestiach: malowania ścian, wyprowadzenia instalacji elektrycznych, antenowych i internetowych czy parapetów.
Jeżeli jednak opinie dotyczą innych kwestii (np. dużych różnic w metrażu, niedbalstwa) lub faktycznych rozbieżności względem standardu wykończenia to powinna się nam włączyć lampka ostrzegawcza. Wyjątek może stanowić terminowe ukończenie budowy. Należy liczyć się z opóźnieniami w odbiorach częściowych i końcowych budowy, a przez to także i możliwością odbioru kluczyków do własnego M.
Przy weryfikacji opinii warto kierować się zdrowym rozsądkiem. Najbardziej miarodajne i wiarygodne komentarze będą dotyczyć spraw starszych niż kilka miesięcy, gdyż ewentualne wady i problemy często wychodzą na jaw dopiero po pewnym czasie.
Prospekt informacyjny
Deweloper ma obowiązek przygotować i przedstawić na nasze żądanie prospekt informacyjny. Jest to dokument, który zawiera dane kontaktowe i identyfikacyjne dewelopera, jego udokumentowane doświadczenie oraz informacje dotyczące realizowanego przedsięwzięcia (status prawny, plan zagospodarowania przestrzennego, planowane inwestycje w promieniu 1 km, niezbędne zezwolenia, termin zakończenia inwestycji i przeniesienia własności oraz sposób finansowania budowy), jak również warunki odstąpienia od umowy.
To bardzo ważny dokument, dzięki któremu możemy sprawdzić doświadczenie i wiarygodność dewelopera. Co więcej, na etapie podpisywania umowy deweloperskiej mamy możliwość sprawdzenia dewelopera i jego rzetelności i uczciwości, bowiem zawartość prospektu powinna być zgodna z zawartością umowy deweloperskiej. Deweloper powinien nas poinformować o wszelkich zmianach, a w razie ich rzeczywistego wystąpienia powinniśmy mieć możliwość ich zaakceptowania bądź odrzucenia.
Finansowanie inwestycji
Wielu nabywców mieszkań obawia się ogłoszenia bankructwa przez dewelopera jeszcze przed zakończeniem budowy, co w konsekwencji mogłoby prowadzić do pozostania przez nich bez mieszkań, ale za to z niemałym kredytem. Jest to aktualnie scenariusz raczej niemożliwy do zaistnienia, bowiem wraz z wejściem ustawy deweloperskiej, wszystkie pieniądze wpłacane przez kupującego w ramach inwestycji rozpoczętych po 29 kwietnia 2012 roku trafiają na osobny rachunek powierniczy zarządzany przez bank.
Istotnym jednak jest rodzaj rachunku powierniczego. Wyróżniamy dwa:
- zamknięty rachunek powierniczy (bezpieczniejszy dla kupującego i mniej korzystny dla dewelopera, gdyż deweloper otrzymuje pieniądze jedynie pod warunkiem ukończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności przez nabywcę),
- otwarty rachunek powierniczy (środki przekazywane są deweloperowi w transzach, pod warunkiem ukończenia określonego etapu inwestycji, ale w razie ogłoszenia upadłości przez dewelopera, trudniej jest odzyskać wpłacone środki).
Gdy inwestycja toczy się w ramach zamkniętego rachunku powierniczego mamy niemal całkowitą gwarancję odzyskania wpłaconych pieniędzy w razie upadłości dewelopera. Najczęściej jednak budowy prowadzone są w ramach otwartego rachunku powierniczego. Warto wówczas sprawdzić gwarancje bankowe i ubezpieczenie dewelopera.
Zapisy umowy rezerwacyjnej a zaliczka i zadatek
W przypadku jeżeli dane mieszkanie nas na tyle mocno zainteresuje, że zechcemy go zarezerwować, konieczne będzie podpisanie tzw. umowy rezerwacyjnej. Choć nie jest ona obowiązkowa to daje dodatkowe zabezpieczenie, że wybrane mieszkanie będzie na nas czekało najczęściej do czasu, w którym uda się dopełnić reszty formalności (zwykle związanych z ubieganiem się o kredyt hipoteczny).
Podpisując umowę rezerwacyjną nabywca deklaruje chęć kupna mieszkania, a deweloper zobowiązuje się do wyłączenia mieszkania z ofert sprzedaży. W zależności od zapisów, umowa rezerwacyjna chroni interes obu stron lub dewelopera. Tym, na co szczególnie warto zwrócić uwagę to zapis dotyczący zadatku i zaliczki. Wbrew powszechnej opinii to nie to samo.
Zadatek to kwota, która zostaje zatrzymana przez sprzedającego (dewelopera) w przypadku rezygnacji przez nabywcę z zakupu nieruchomości/podpisania umowy deweloperskiej. Jeśli jednak wina leży po stronie dewelopera (innymi słowy: deweloper jest odpowiedzialny za niewykonanie umowy) to jest on zobowiązany zwrócić zadanek w podwójnej wysokości.
Zaliczka to kwota, którą nabywca może odzyskać w równej kwocie jaka została przez niego wpłacona, bez względu na to która strona transakcji zawiniła.
Zapisy umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska to kolejna umowa, którą podpisuje nabywca z deweloperem. Stanowi zobowiązanie dewelopera do wybudowania określonej nieruchomości i do zawarcia kolejnej umowy, na mocy której nabywca uzyska prawo do nieruchomości (taki zapis musi znaleźć się w umowie) oraz nabywcy do terminowego regulowania płatności za nieruchomość, która zwykle ma dopiero powstać. W odróżnieniu od innych umów podpisywanych z deweloperem (np. umowy rezerwacyjnej), ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Zanim jednak zostanie podpisana, warto przyjrzeć się zawartym w niej zapisom. Szczególnie warto sprawdzić ją pod kątem stosowania klauzul niedozwolonych (rejestr klauzul niedozwolonych UOKIK jest dostępnym pod tym adresem: https://www.rejestr.uokik.gov.pl/). Jeżeli jakikolwiek zapis znajduje się na powyższej liście, budzi nasze wątpliwości lub jest dla nas niezrozumiały, powinniśmy go negocjować i prosić o pisemne wyjaśnienie lub zrezygnować z podpisania umowy. Sugeruje się skierowanie sprawdzenia zapisów umowy do kancelarii prawnej.