Wraz z intensywnym rozwojem gospodarki, często zdarza się, że najem dla dużych firm jest uzgadniany na wczesnym etapie budowy biurowca, w trybie tak zwanych umów pre-let. Zobaczmy, czym one dokładnie są.
Co to jest umowa pre-let?
Umowa pre-let, potocznie nazywana także spolszczonym mianem "przednajmu", jest to umowa, którą deweloper podpisuje z przyszłym najemcą jeszcze na etapie budowy obiektu, a nawet przed rozpoczęciem budowy nieruchomości. Dotyczy ona nieruchomości komercyjnych, a zwłaszcza powierzchni biurowych.
Jednym z powodów zawierania umów pre-let jest fakt, iż banki, które finansują inwestycje biurowe często wymagają, aby zanim zostanie uruchomione finansowanie na budowę biurowca, część powierzchni była już wynajęta na podstawie umowy pre-let. To właśnie dlatego deweloperom zależy na takich umowach - dają im one większą pewność, że planowane przez nich przedsięwzięcie dojdzie ostatecznie do skutku.
Korzyści dla najemcy z umowy pre-let
Najemcy podpisujący z deweloperem umowę pre-let często mają korzystne warunki najmu. Zależą one od wielu czynników, np. całkowitej powierzchni wynajmowanych pomieszczeń. Takimi korzystnymi warunkami mogą być obniżki czynszu, większa ilość przysługujących miejsc parkingowych, wyższy standard wykończenia pomieszczeń czy większy i pełniejszy wpływ na ostateczny wygląd lokali.
Oprócz tego, najemcy, którzy wynajmują największą powierzchnie lokali w danym budynku mogą dostać pozwolenie na umieszczenie logo swojej firmy na obiekcie lub nadanie mu nazwy, a także mają możliwość zarezerwowania sobie najbardziej atrakcyjnej powierzchni lub też wynajęcie dodatkowej przestrzeni w przyszłości.
Ryzyko umów pre-let
Oczywistym jest, że umowy typu pre-let są obarczone o wiele większym ryzykiem niż tradycyjne umowy. Dzieje się z prostej przyczyny - najemca decyduje się na wynajęcie czegoś, co nawet jeszcze nie istnieje. Nigdy nie ma pewności, że dany obiekt w ogóle zostanie wybudowany, a jeśli tak, to czy nastąpi to w określonym terminie i czy standard budynku spełni oczekiwania najemców. Najemca musi też liczyć się z tym, że umowne prawo odstąpienia bądź kary umowne nie do końca wynagrodzą mu utratę wieloletniej transakcji, na którą liczyły obie strony, najemca i deweloper.
Zapisy umowy pre-let
Odpowiednio skonstruowana treść umowy pre-let jest po części gwarancją bezpieczeństwa, zarówno dla dewelopera, jak i dla najemcy. Umowa zawierana podczas transakcji tego typu jest bardziej skomplikowana od umowy najmu już istniejącego lokalu biurowego ponieważ zawiera i reguluje wiele dodatkowych kwestii. Muszą być w niej uzgodnione wszystkie warunki prawne i finansowe docelowego najmu. Ponadto, niezbędne są w niej również zapisy mówiące o mechanizmach ewentualnego wycofania się z umowy na etapie deweloperskim oraz dochodzenia rekompensaty przez najemcę. Odpowiednio sformułowana umowa będzie motywować wynajmującego do prawidłowego wykonania obiektu biurowego.
Oprócz tego, strony umowy muszą dojść do porozumienia i ustalić jaki rodzaj umowy chcą wybrać. Może to być na przykład umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia w przyszłości docelowej umowy najmu albo warunkowa umowa najmu lub też umowa najmu bezwarunkowa, jednakże wprowadzająca możliwość jednostronnego wycofania się poprzez odstąpienie, jeśli budowa nie zostanie dokończona w zadeklarowanym terminie.