Zadatek - co to jest?
Czym jest zadatek? Zadatek to określona w umowie przedwstępnej kwota, którą kupujący mieszkanie lub dom przekazuje do sprzedającego podczas zawarcia umowy przedwstępnej. Jeśli dojdzie do wykonania umowy, zadatek zostaje zaliczony jako część ceny sprzedaży mieszkania lub domu.
Cel zadatku
Głównym celem zadatku jest zabezpieczenie interesów obydwu stron zawierających umowę w razie, gdyby jedna z nich nie wywiązała się ze swoich obowiązków. W przypadku nieruchomości są to sprzedawca domu lub mieszkania oraz jego nabywca.
Dzięki wpłacie zadatku, w sytuacji, gdy kupujący nie wywiąże się z postanowień umowy (np. rozmyśli się), zadatek pełni funkcję rekompensaty dla sprzedawcy. Natomiast, gdy postanowienia umowy nie dojdą do skutku z winy sprzedającego, wtedy nabywca ma prawo ubiegać się o zwrot zadatku w podwójnej jego wysokości. W sytuacji rozwiązania umowy lub jej niewykonania z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron, zadatek zostaje zwrócony kupującemu.
Znaczenie zadatku dokładnie określone jest w Art. 394 Kodeksu Cywilnego.
Art. 394. Znaczenie zadatku:
"§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony."
Jakiej wysokości powinien być zadatek?
Nie istnieją żadne regulacje prawne mówiące o tym, ile musi wynosić kwota zadatku. W praktyce jednak, na rynku nieruchomości zadatek nie przekracza 20% wartości sprzedawanego mieszkania czy domu. Zazwyczaj wynosi on około 10% ceny. Warto pamiętać, że wysokość zadatku to kwestia indywidualna i powinna być zawsze ustalana przez obie strony transakcji w umowie przedwstępnej.
Zadatek - jakie są jego zalety?
Wpłata zadatku niesie za sobą szereg korzyści. Stanowi on bardzo dobrą formę ochrony każdej ze stron umowy. Zadatek zabezpiecza strony transakcji i mobilizuje do pomyślnego zakończenia umowy zarówno sprzedawcę, jak i kupującego.
Zadatek: przelew czy gotówka?
Istnieją dwie możliwości przekazania zadatku: przelewem lub w formie gotówki. W tej kwestii również nie istnieją żadne regulacje prawne narzucające wybór jednej z tych metod. Za bardziej bezpieczne i pewne uważane jest przekazanie pieniędzy w gotówce. Warto jednak pamiętać, że nie zawsze jest to możliwe, np. gdy kwota zadatku jest zbyt wysoka.
Drugą formą jest przelew bankowy wykonany przez kupującego na konto sprzedawcy, które zostaje podane w zapisach umowy przedwstępnej. Jeśli zdecydujemy się na tą formę przekazania zadatku to musimy mieć na uwadze, że czasem przelewy w bankach mają opóźnienia i nie zawsze dochodzą na czas, a to może nieść za sobą konsekwencje.
Zadatek a zaliczka
Czasem, zamiast zadatku spotykamy się także z zaliczką. Co oznacza ten termin? Zaliczka to kwota, która zostaje wpłacana na poczet ceny sprzedaży. Kiedy umowa zostanie wykonana, wtedy zaliczka jest zaliczona na poczet zapłaty ceny. Jeżeli zaś umowa nie zostanie wykonana, wtedy zaliczka zostaje zwrócona kupującemu. Zaliczki nie obowiązują zasady zadatku, tzn. dotyczące przepadku zadatku albo obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości. W związku z tym zaliczka nie pełni funkcji odszkodowawczej. Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie zabezpiecza wykonania umowy, dlatego też zawierając umowę kwotę wpłacaną na jej poczet należy zawsze określić jako zadatek, a nie zaliczka.