Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z kilkoma ważnymi zasadami, których warto przestrzegać. Zobaczmy, jak wygląda kwestia finansowania zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i jak krok po kroku nabyć taki dom lub mieszkanie.
Rynek pierwotny co to?
Chcąc nabyć nieruchomość można spotkać się z pojęciami "rynek pierwotny" i "rynek wtórny". Nieruchomościami na rynku pierwotnym nazywamy całkowicie nowe mieszkania, domy i lokale usługowe. Nikt w nich nigdy nie mieszkał, ani nie prowadził działalności gospodarczej. Nieruchomości z rynku pierwotnego pochodzą z przedsięwzięcia deweloperskiego i zazwyczaj są one sprzedawane bezpośrednio przez niego, bez żadnych pośredników.
Sposoby finansowania zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym
Istnieją rożne sposoby finansowania zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, a od wyboru metody finansowania będzie zależało wiele późniejszych kwestii formalnych z deweloperem. Dwa najpopularniejsze sposoby to:
- kupno lokalu za gotówkę lub
- przy pomocy kredytu hipotecznego.
Pierwsza opcja jest jednak obecnie dość rzadko wybierana przez osoby kupujące lokal. Zakłada ona pokrycie całości ceny z własnej kieszeni, a obecnie rzadko kto posiada od ręki tak dużą ilości pieniędzy. Jest to jednak o tyle prostszy sposób, że nie wymaga od kupującego żadnych dodatkowych zobowiązań i formalności w stosunku np. do banku. Opcja druga, czyli kredyt, jest obecnie o wiele bardziej popularna wśród kupujących. Uzyskanie kredytu wymaga co prawda wniesienia do banku pewnego procentu wkładu własnego, ale nie jest to tak duża kwota, jaka byłaby potrzebna w przypadku kupna lokalu za gotówkę.
Zakup mieszkania od dewelopera na kredyt - krok po kroku
Krok 1 - ocena zdolności kredytowej
Zanim kupujący przystąpi do szukania ofert nieruchomości z rynku pierwotnego musi najpierw zorientować się, czy w ogóle stać go na mieszkanie. W tym celu, musi udać się do banku, a tam zgłosić się do swojego doradcy. Ten pomoże mu oszacować, na jak wysoki kredyt ma szansę i przedstawi warunki jego spłaty.
Krok 2 - poszukiwania odpowiedniej nieruchomości
Jeśli kupujący wie już, na ile go stać, to może skupić się na poszukiwaniach wymarzonej dla siebie nieruchomości. Metod na to jest wiele - można skorzystać z wyszukiwarki internetowej lub popytać znajomych. Kryteria dotyczące atrakcyjności danej inwestycji są różne w zależności od potrzeb danej osoby, jednak do najczęściej spotykanych należą: cena, powierzchnia lokalu, lokalizacja, odległość budynku od centrum czy rodzaj obecnej infrastruktury wokół bloku.
Po wstępnych poszukiwaniach można przygotować krótką listę interesujących nas inwestycji. Warto przyjrzeć się im bliżej i sprawdzić np. co buduje się w okolicy obecnie i w najbliższej przyszłości czy natężenie ruchu w różnych porach dnia. Dobrze jest prześwietlić również samego dewelopera. Najlepiej poczytać opinie osób, które już zamieszkały w budowanych przez niego budynkach. Pozwoli to sprawdzić, czy deweloper wywiązuje się ze swoich zobowiązań i jest terminowy.
Krok 3 - sprawdzenie wiarygodności dewelopera i jego inwestycji
Kolejny krok, to jeszcze dokładniejsze sprawdzenie dewelopera i historii jego inwestycji. Dodatkowo, to moment, w którym można wybrać już konkretny lokal, udać się do biura sprzedaży i dokładniej przyjrzeć się proponowanym warunkom. W punkcie sprzedaży można otrzymać prospekt informacyjny inwestycji, który pozwoli dowiedzieć się wielu istotnych rzeczy, np.:
w części ogólnej znajdują się:
- dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera,
- opisane i udokumentowane doświadczenie dewelopera, czyli przykłady ukończonych przedsięwzięć deweloperskich oraz informacja, czy przeciwko deweloperowi prowadzono lub prowadzi się postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys. zł.,
- informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, budynku, warunki odstąpienia od umowy oraz inne informacje,
w części indywidualnej można znaleźć informacje takie jak:
- cena mieszkania lub domu jednorodzinnego,
- powierzchnia użytkowa mieszkania lub domu,
- termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości wynikającego z umowy,
- określenie położenia oraz istotnych cech domu lub budynku, a dokładnie: liczba kondygnacji, liczba mieszkań w budynku, miejsca garażowe i postojowe, dostęp do drogi publicznej, standard wykończenia części wspólnej budynku i terenu wokół niego, dostępne media, technologia wykonania, dostęp do drogi publicznej,
- określenie usytuowania mieszkania w budynku,
- określenie powierzchni użytkowej i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych,
- data wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego,
- data ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
Krótko mówiąc - prospekt informacyjny powinien dać pojęcie o ewentualnych ryzykach związanych z wybraną inwestycją.
Krok 4 - podpisanie umowy przedwstępnej
Kiedy wszystko wydaje się być w porządku, to przychodzi czas na ostateczne negocjacje. Warto wiedzieć, że w tej kwestii deweloperzy mogą być mniej lub bardziej elastyczni. Po ustaleniu warunków finansowych przychodzi pora na podpisanie umowy przedwstępnej, w której obie strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, w określonym momencie w przyszłości. Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, a jej koszt dzielony jest pomiędzy dewelopera a kupującego. Jedną z najpopularniejszych obecnie form rozliczeń jest płatność w transzach. Nabywca wpłaca np. jako zadatek określoną sumę, np. 10% ceny po podpisaniu umowy, a pozostałą część po zakończeniu inwestycji.
Krok 5 - odbiór mieszkania
Gdy lokal jest gotowy do odbioru, kupujący umawia się z deweloperem na odbiór mieszkania. Nabywca powinien w tym dniu sprawdzić, czy mieszkanie i wszystkie jego elementy zgadza się z ustaleniami zawartymi w umowie, gdyż podpisując dokument odbioru mieszkania, oświadczamy, że akceptujemy jego stan.
Krok 6 - podpisanie właściwej umowy
Ostateczna umowa przekazująca własność kupionego mieszkania może zostać podpisana dopiero, gdy mieszkanie będzie gotowe i oddane kupującemu do użytkowania. W przypadku zakupu gotowego lokalu transakcję można sfinalizować po zakończeniu formalności kredytowych i podpisaniu umowy z bankiem. Natomiast w przypadku zakupu nieruchomości, która dopiero powstaje, na podpisanie ostatecznej umowy trzeba będzie jeszcze chwile poczekać (do momentu wybudowania inwestycji i jej przekazania kupującemu).
Należy bezwzględnie pamiętać, że do całkowitego zakończenia transakcji, lokal musi zostać wyodrębniony. Oznacza to, że jeśli deweloper zaciągnął kredyt hipoteczny na zrealizowanie swojej inwestycji, to musi przedstawić kupującemu zgodę banku finansującego budowę na wyodrębnienie mieszkania nabywcy jako osobnej nieruchomości, która nie posiada jakichkolwiek obciążeń finansowych. Jeśli nabywca nieruchomości finansuje jej zakup kredytem hipotecznym, to po zakończeniu transakcji powinien złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie hipoteki na rzecz banku. Należy także bezzwłocznie ubezpieczyć nieruchomość od zdarzeń losowych.