Spis treści
Niektóre cele publiczne, które są związane z realizacją inwestycji, np. z budową dróg czy obiektów ochrony zdrowia, wymagają częściowego ograniczenia lub pozbawienia prawa własności właściciela do nieruchomości. Odbywa się to na drodze wywłaszczenia nieruchomości. Co dokładnie oznacza to pojęcie?
Co to jest wywłaszczenie nieruchomości?
Zgodnie z art. 4 pkt. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Może być ono dokonane tylko i wyłącznie w wyjątkowych sytuacjach jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz samorządu terytorialnego. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
Wywłaszczenia dokonuje się na podstawie odebrania prawa podmiotowego, przymusu państwowego lub przejęcia własności za odszkodowaniem. Dokładne zasady dotyczące wywłaszczenia nieruchomości są regulowane we wspomnianej już Ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Jaka nieruchomość może zostać wywłaszczona?
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie. Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona. Nie dotyczy to jednak wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość.
Wywłaszczeniu może ulec również nieruchomość o nieregulowanym stanie prawnym, czyli nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym przy jej wywłaszczeniu przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz służące do jej oznaczenia (dane z katastru nieruchomości).
Jak wygląda procedura wywłaszczenia nieruchomości?
Można wyróżnić kilka etapów w procesie wywłaszczenia nieruchomości:
- rokowania o nabycie nieruchomości - prowadzone między starostą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Celem jest dojście do porozumienia w trybie normalnym odnośnie warunków wywłaszczenia i odszkodowania.
- wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego - wszczęcie postępowania następuje w przypadku, gdy na drodze rokowań nie uda się stronom dojść do porozumienia.
- wydanie decyzji o wywłaszczeniu - po wszczęciu postępowania starosta przeprowadza rozprawę administracyjną w celu wydania decyzji. Finalna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość
Właściciel wywłaszczonej nieruchomości ma prawo do odszkodowania. Jego wartość określa wartość zajmowanej nieruchomości lub wartość odbieranego prawa. Jest ustalane przez starostę i wskazane w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Podczas wyceny odszkodowania rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę aktualne ceny na rynku nieruchomości, stan, rodzaj, lokalizację, przeznaczenie i obecność infrastruktury. Obowiązek wypłaty odszkodowania nastaje z momentem odebrania lub ograniczenia praw do nieruchomości. Wypłacenie odszkodowania odbywa się zazwyczaj w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu gruntu podlega wykonaniu. Możliwa jest wypłata zaliczki na poczet odszkodowania. Jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty wyrazi na to zgodę, to odszkodowanie może przybrać postać nieruchomości zamiennej, natomiast różnice w wartości są wyrównywane za pomocą dopłaty pieniężnej.
