Obszar oddziaływania obiektu od początku wzbudzał wiele kontrowersji związanych z niejasnością tego terminu oraz sposobem jego wyznaczania. Pewną pomocą mogą okazać się zmiany, które weszły w życie 19 września 2020 roku. 

Obszar oddziaływania budynku

Definicja "obszaru oddziaływania obiektu" została wprowadzona do ustawy Prawo budowlane w 2003 roku. Zgodnie z art. 3 pkt 20 brzmiała ona następująco: "teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu." 

19 września 2020 roku weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych ustaw. Zmiany dotyczyły różnych zagadnień związanych z prawem budowlanym, m.in.:

• katalogu robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, czy
• procedury legalizacji samowoli budowlanej.

Wraz z nowelizacją zmieniła się także definicja pojęcia obszaru oddziaływania obiektu i brzmi ona obecnie następująco:

art. 3 pkt 20 Prawo budowlane: "obszar oddziaływania obiektu - należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.” 

Jak widać, w nowelizacji ustawy zdecydowano się na wykreślenie z definicji określenia "w zagospodarowaniu". Oznacza to zatem, że przy ustalaniu "obszaru oddziaływania obiektu" brane będą pod uwagę tylko ograniczenia w zabudowie, a nie, tak jak dotychczas, wszystkie ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. 

Jak wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu?

Wyznaczenie obszaru oddziaływania inwestycji to w głównej mierze analiza pod względem wpływu budowli na sąsiednie działki. Pod uwagę należy wziąć zasięg obszaru oddziaływania ze względu na istniejące uwarunkowania formalno-prawne, które mają wpływ na obszar oddziaływania obiektu. Analiza oddziaływania obiektu obejmuje jego oddziaływanie w zakresie funkcji i wymagań związanych nie tylko z jego użytkowaniem, ale również związanych z  zacienianiem budynków oraz terenów sąsiednich. Wielkość obszaru oddziaływania zależy także od charakteru i przeznaczenia obiektu. 

Jednym z najważniejszych aktów prawnych, którym powinno się kierować przy wyznaczaniu zasięgu obszaru oddziaływania budynku jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). 

Kto ustala obszar oddziaływania obiektu?

Ustalenie obszaru oddziaływania obiektu należy do zadań projektanta, którzy jest odpowiedzialny za sporządzenie projektu budowy. Ponadto, już w samym projekcie budowy musi znaleźć się informacja o obszarze oddziaływania projektu. Projektant, musi więc kompleksowo zbadać i zanalizować zakres oddziaływania projektowanej inwestycji. 

Projektant powinien odnieść się między innymi do lokalizacji miejsc postojowych dla samochodów osobowych, lokalizacji studni, lokalizacji miejsc gromadzenia odpadów stałych, lokalizacji zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, a także lokalizacji urządzeń rekreacyjnych. 

Kto sprawdza obszar oddziaływania obiektu?

Wiemy już, że określenie obszaru oddziaływania obiektu jest zadaniem dla projektanta, który tworzy projekt budowy. A kto zatem sprawdza obszar oddziaływania budynku? Otóż, to urzędnik organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli starosty lub prezydenta miasta, dokonuje ostatecznej oceny zasięgu obszaru oddziaływania obiektu. 

W przypadku gdy stwierdzi on, że obszar oddziaływania budynku jest większy niż ten wskazany w obiekcie i wykracza poza granice działki to wnosi on sprzeciw do zgłoszenia budowy. Dodatkowo, w takiej sytuacji stronami postępowania staną się też właściciele sąsiednich działek, na które oddziałuje dany obiekt. Natomiast w przypadku, gdy urzędnik uzna, że obiekt nie oddziałuje na żadną nieruchomość sąsiednią to stroną postępowania zmierzającego do wydania pozwolenia na budowę będzie tylko sam inwestor.