Spis treści
Apartamenty typu condo (również: apartamenty w condo hotelach, apartamenty wakacyjne, condo-apartamenty) to nowy kierunek inwestowania w nieruchomości. Dotyczy rynku hotelowego i jest traktowany jako połączenie formy inwestowania w nieruchomości z posiadaniem tzw. drugiego domu w kurorcie turystycznym.
Pojęcie nieruchomości condo wywodzi się ze słowa condominium (łac. "con-" = "współ-", dominium = "panowanie"). Klasyczny system condominium oznacza formę własności, w której osoby prywatne są właścicielami poszczególnych lokali w budynku oraz udziałów we własności części wspólnych. System ten był znany już w starożytności. Stał się ponownie popularny w Europie Zachodniej po II Wojnie Światowej. W Polsce condominium stanowią wspólnoty mieszkaniowe.
Condo hotele (także condohotele) działają dokładnie w ten sam sposób co tradycyjne obiekty hotelowe. Tym, co je wyróżnia, to forma własności poszczególnych pokoi i model zarabiania. Deweloper, który buduje hotel w atrakcyjnej turystycznie miejscowości, zwykle zostaje jego operatorem lub zleca zarządzanie nieruchomością zewnętrznej firmie. Natomiast operator (zarządca) hotelu odpowiada za promocję, serwis pokoi, pozyskiwanie najemców, obsługę gości i rozliczenie z właścicielem wynajmowanego apartamentu.
Rozliczenie i zwrot z inwestycji w apartamenty condo
Rozliczenie między stronami zwykle odbywa się na dwa sposoby: w modelu procentowego zwrotu z inwestycji lub 50/50.
Pierwszy wariant rozliczenia gwarantuje właścicielowi apartamentu stałą stopę zwrotu, na którą nie ma wpływu obłożenie condohotelu. Pieniądze wypłacane są inwestorowi w cyklach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. W niniejszym modelu rozliczenia operator zwykle uzależnia gwarantowany zwrot z inwestycji od podpisania długoterminowej umowy z właścicielem apartamentu (często na okres minimum 10, 15, a nawet 30 lat), zaś wypłacany procent od długości trwania umowy (w pierwszych latach - niższy, w późniejszych - wyższy).
Drugi wariant rozliczenia jest bezpośrednio związany z obłożeniem obiektu hotelowego. Zwykle jest zdecydowanie bardziej opłacalny dla właściciela condo apartamentu, gdy condohotel znajduje się w niezwykle atrakcyjnej lokalizacji, praktycznie gwarantującej wysoki poziom obłożenia przez cały rok. Właściciel pokoju otrzymuje 50% utargu - gdy jego lokal jest wynajmowany lub 0% - gdy stoi pusty.
Zyski z apartamentu w condohotelu są bardzo atrakcyjne. W przypadku rozliczenia w modelu procentowym, te zwykle wahają się między 5,5% a nawet 8% zysku w skali roku.
Koszt apartamentu w condo hotelu
Apartament wakacyjny można nabyć jako osoba prywatna lub jako osoba prowadząca działalność gospodarczą. Jest on opodatkowany dwiema stawkami VAT, w zależności od tego, czy apartament ma przeznaczenie użytkowe (8%) czy mieszkalne (23%). To zaś determinuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Cena apartamentu w condo hotelu zwykle rozpoczyna się od ok. 350 tys. zł brutto wzwyż (nawet do 1,5 - 2 mln zł brutto). Zależy w głównej mierze od lokalizacji, powierzchni, wyposażenia, atrakcji i widoków z apartamentu.
Alternatywną inwestycją może być zakup całego obiektu o charakterze użytkowym lub typowo hotelowym i jego samodzielne prowadzenie lub oddanie pod opiekę zewnętrznej, wyspecjalizowanej firmie. Takich obiektów w Beskidach nie brakuje.
