Piękny domek letniskowy w Milówce
Agent jako pełnomocnik i quasi-prawnik.
Spis treści
Projekt sprzedaży rozpoczął się od telefonu sąsiadki współwłaścicielek domku w Milówce. Zapytanie standardowe o warunki współpracy. Sąsiadka nie była właścicielką nieruchomości ani pełnomocnikiem. Współwłaścicielki na stałe mieszkające w Niemczech nie mówiły biegle po polsku, ale można było ustalić, co jest przedmiotem sprzedaży, jaki jest stan fizyczny i prawny nieruchomości. Ponieważ czas naglił a wizyta jednej ze współwłaścicielek była krótka musiałem szybko zorganizować spotkanie na nieruchomości. Postanowiłem zaprosić do współpracy mojego kolegę młodego agenta Adama. Adam umówił się od razu na spotkanie w Milówce. Zrobił dokładne oględziny obiektu, określił cenę ofertową, omówił warunki współpracy a ponieważ działaliśmy pod presją czasu z uwagi na krótki czas pobytu w Polsce klientki podpisał też umowę pośrednictwa. W takich projektach gdzie czas gra rolę często działamy zespołowo.
Adam był bardzo zaangażowany w cały proces. Przygotował ofertę, którą uzgodniliśmy wspólnie, zrobił zdjęcia i rozpoczął publikowanie oferty na wielu portalach. W ciągu kilku dni pojawili się pierwsi zainteresowani, co świadczyło o dobrym ustaleniu ceny oraz właściwej komunikacji do klienta docelowego. Pierwsze prezentacje przyniosły oferty zakupu, przy czym były one poniżej oczekiwać współwłaścicielek. Ustalając cenę nasz zespół skrupulatnie szacuje cenę oferty bazując przede wszystkim na cenach transakcyjnych. Naszym zadaniem jest ustalenie możliwej do osiągniecie ceny sprzedaży, którą później obronimy. Prezentacje się odbywały oferty kupna się pojawiały.
W tym czasie moim zadaniem była weryfikacja stanu prawnego, przygotowanie ścieżki przyszłej transakcji. Tu zaczęła się trudniejsza część projektu. Czasem tak bywa. Ustaliłem w pierwszej fazie, że jedna ze współwłaścicielek o. Monika będzie pełnomocnikiem w całym procesie sprzedaży łącznie z aktem przeniesienia własności. Podstawa nabycia udziałów w nieruchomości było Europejskie poświadczenie dziedziczenia wydane w Niemczech. Według tego dokumentu spadkobiercami była małżonka spadkodawcy i dwie córki w różnych udziałach. Wszystkie Współwłaścicielki posiadały podwójne obywatelstwo . Była już założona Księga Wieczysta, ale niestety w dziale II widniał jeszcze nieżyjący już właściciel nieruchomości. P. Monika złożyła stosowne wnioski do Sądu wieczysto księgowego, ale niestety nie dokonano zmian właścicieli z powodów formalnych. Do tego dochodziła potrzeba ustalenia rezydencji podatkowej wszystkich trzech współwłaścicielek
Ustaliłem też, że p. Monika nie włada dobrze językiem polskim i że preferuje kontakt poprzez Whatsapp. Oczywiście to nie problem dla Nas komunikować się poprzez wszelkie dostępne narzędzia, ale w tym przypadku jak się okazało stanowiło to ogromne wyzwanie. Komunikacje zacząłem od opisania harmonogramu działania, w możliwy łatwy do tłumaczenia sposób. Kolejne punkty do wykonania przeze mnie oraz p. Monikę określiłem na podstawie wcześniejszego wywiadu, który nie opiszę, bo to kolejna długa historia.
Dodam jedynie, że każdy punkt harmonogramu był długo lub bardzo długo tłumaczony pisemnie, ale zarówno ja jak i P. Monika wykazaliśmy się cierpliwością i zrozumieniem. To podstawa jakiekolwiek współpracy podczas trudnych transakcji.
Zebrałem już cześć dokumentów do nieruchomości, mapę ewidencyjną, ewidencję gruntów, projekt budowy domku, zaświadczenie o zakończeniu budowy, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, akt nabycia nieruchomości, potwierdzenie opłacanych podatków od nieruchomości, umowę dot. kanalizacji i inne. Ustalałem pisemnie w międzyczasie kwestie podatkowe, które są mało zrozumiałe dla większości klientów a tu były jeszcze do wytłumaczenia pisemnie :/. Niestety kwestie podatkowe pozostawiłem na na późniejszy etap, co było błędem, ale przecież nikt nie jest doskonały :).
Ten ruch był spowodowany innym ważniejszym aspektem projektu. W międzyczasie pojawił się klient, który zaproponował satysfakcjonująca cenę za nieruchomość i co ważne zgłosił gotowość finansowania zakupu. Teraz zaczęła się walka z czasem.
W toku ustaleń posiadane pełnomocnictwo do reprezentacji przy sprzedaży nie było właściwe, więc musiałem wytłumaczyć pisemnie, co p.Monika musi przygotować w swoim kraju, aby skutecznie, jako pełnomocnik przenieść własność nieruchomości. Było to spore wyzwanie zarówno dla mnie jak i dla pani Moniki. Nauczyłem się pisząc na Whatsapp jak nie używać branżowego języka, cierpliwie pisałem i pisałem nie wiedząc jeszcze że to nie jedyny aspekt wytłumaczenia i załatwienia w tym projekcie. Cały proces łatwiej byłoby przegadać telefonicznie. Także wszedłem w buty klienta i wiedząc, co czuje brnąłem dalej. Pisałem rano, w południe, wieczorem itd. day by day. Aż udało się wyjaśnić i etap procesu poszedł do przodu.
W międzyczasie z kupującym ustalałem warunki kupna takie jak cena zakupu, koszty transakcji, termin aktu notarialnego, sposób płatności, termin wydania i wiele innych, bowiem oprócz ceny inne warunki się zmieniały. Kupujący również został poinformowany o regulacjach i załatwieniu wielu formalności zanim dokonamy aktu sprzedaży, ale na szczęście kupujący p. Rafał był bardzo cierpliwy i zdecydowany na zakup.
W sytuacji wielu regulacji, które w tym przypadku się malowały poprosiłem p. Monikę i P. Rafał abyśmy sformalizowali etap rezerwacji oferty i podpisali oświadczenia zakupu/sprzedaży na ustalonych warunkach do czasu przygotowania nieruchomości do bezpiecznej sprzedaży. Strony się zgodziły i po podpisaniu dokumentów oferta na portalach ogłoszeniowych została zawieszona.
Analiza dokumentów wykazała, że pojawia się w procesie umowa warunkowa z uwagi na jakieś 80 M2 lasu na działce. Lasy państwowe mają prawo pierwokupu nieruchomości, gdzie teren bądź jego część oznaczona jest, jako las nawet, jeśli lasu fizycznie tam nie ma. Oczywiście pisanie, opisywanie, tłumaczenie p. Monice, że tak stanowi prawo, że szykują się dwie wizyty w Polsce itd. trwało. Ostatecznie p. Monika pozostawiła to mnie i poprosiła, aby załatwić transakcję jedna wizytą. Nie było wyjścia, zaproponowałem siebie, jako pełnomocnika do końcowej umowy ku zadowoleniu p. Moniki.
Wspomniałem o błędzie formalnym w Księgach Wieczystych. W trakcie załatwienia wielu formalności podjęliśmy czynności aby skutecznie dokonać zmiany właścicieli w dziale II tejże księgi. Ściągnęliśmy brakujące oryginalne tłumaczenie (tłumacz przysięgły) podstawy nabycia, złożyliśmy stosowny wniosek i Sąd miał już podstawy do dokonania stosownych wpisów.
Kolejna kwestia wymagająca działania z naszej strony to podatki. Spadkobierczynie nie zgłosiły faktu nabycia spadku/ nieruchomości w Polsce. Nie posiadały numeru identyfikacji podatkowej i w ogóle nie miały wiedzy w tej kwestii. I tu była najtrudniejsza część całego procesu. Niestety od nabycia spadku minęło ponad 6 miesięcy przez co brak zgłoszenia do US skutkowało naliczeniem podatku od nabycia. Aby US wydał decyzję o należnym podatku potrzeba była identyfikacja podatkowa. P. Monika jej siostra i mama nie posiadały dokumentów z czasów mieszkania w Polsce. Po długim tłumaczeniu ściągnięciu wszelkich dostępnych dokumentów (stary dowód osobisty bez pesela, paszportu polskiego już nie ważnego) z Niemiec ustaliłem Pesele wszystkich Pań i mogłem zorganizować dalsze działanie US. Do zadań z Sądem oraz Urzędem Skarbowym zaprosiłem koleżankę Małgosię zarządzająca naszym biurem, która jest nieoceniona w tych sprawach. Działając zespołowo z Małgosią udało się dość sprawnie załatwić wszelkie formalności w tych urzędach- Łatwo nie było. Dodam że do tego aktu notarialnego konieczne jest posiadanie zaświadczenia o należnym nie należnym Podatku od spadków i darowizn. Podatki zostały przez spadkobierczynie opłacone i powyższe zaświadczenie wydane. Choć droga do tego konkretnie zaświadczenia była stroma, kręta i pracochłonna J. Punkty harmonogramu były odhaczane jako zrealizowane. Pozostało jeszcze termin umowy warunkowej sposób płatności. Ustalenie terminu dośc łatwo poszło choć bywa różnie ale ze sposobem płatności było troszkę zawirować. Ostatecznie płatność w Euro w określonych terminach i różnych kwotach.
W dniu umowy Warunkowej mieliśmy okazję z P. Monika pierwszy raz spotkać się osobiście. Do tej pory Adam osobiście podpisywał umowę pośrednictwa a ja znałem się z setek wpisów na Whatsap. Myślę, że było to spotkanie pierwsze i jednocześnie ostatnie kończące długa trudną drogę projektu sprzedaży. Oczywiście jako Agent zawsze jestem podczas aktu pilnując czy wszystko przebiega prawidłowo według ustaleń stron aktu. Podczas tego aktu p. Monika udzieliła mi pełnomocnictwa do przeniesienia własności i wydania nieruchomości w posiadanie. Tak jak obiecałem p. Monice załatwiamy transakcję jedną wizytą w Polsce.
Lasy Państwowe nie skorzystały prawa pierwokupu więc aktem notarialnym przeniosłem własność na p. Rafał, następnie w tym samy dniu wydałem w posiadanie i pomogłem przy kawie w Milówce dokonać przez p., Rafała przelewów na zagraniczne konta sprzedających.
Tym przyjemnym dla mnie spotkaniem przy kawie zakończyłem cały proces.
Sprzedające zbyły nieruchomość rodzinną za oczekiwaną cenę a nowy nabywca dzięki cierpliwości i zaufaniu może cieszyć się z rodziną nowym domem.
Często praca Agenta nie polega tylko na przyjęciu nieruchomości, przygotowaniu publikacji i prezentacjach dla zainteresowanych. To często wiele innych działań regulacji prawno-podatkowych, które są konieczne do bezpiecznej dla obu stron transakcji.
Cały proces z uwagi na regulacje prawno-podatkowe trwał 6 miesięcy.
W tego typu sytuacjach gdzie sprzedającym nieruchomość w Polsce jest obcokrajowiec są prawnicy w Polsce którzy w pełni reprezentują właściciela i za wynagrodzenie pomagają w regulacji prawnej i przygotowaniu do transakcji. Nie każdy agent nieruchomości może zastąpić prawnika i w ramach jednej umowy pośrednictwa w sprzedaży zrealizować taką transakcję.
Jak myślicie czy przy takiej nieruchomości właściel samodzielnie łatwo sprzedałby swoją nieruchomość?
Skontaktuj się ze mną!
