Spis treści
Jedną z najpopularniejszych i najczęściej stosowanych strategii inwestycyjnych w kontekście nieruchomości jest ich najem. O tym, że zwykle jest to przedsięwzięcie opłacalne pisaliśmy m.in. w artykułach: Zakup mieszkania pod wynajem oraz Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Jest jednak jeszcze jedna metoda, mniej popularna, ale także spotykana na rynku nieruchomości - podnajem.
Czym różni się najem od podnajmu nieruchomości?
Najem nieruchomości to w dużym uproszczeniu usługa polegająca na odpłatnym udostępnieniu własnej nieruchomości osobom trzecim. Natomiast podnajem nieruchomości to usługa, która również polega na odpłatnym udostępnieniu nieruchomości osobom trzecim, ale z tą różnicą, że nieruchomość nie jest własnością osoby trudniącej się najmem.
Nie jest to jednak jedyna różnica. Różnic w najmie i podnajmie jest więcej. Dotyczą przede wszystkim takich obszarów jak:
- kapitału początkowego potrzebnego na rozpoczęcie działania;
- długości trwania umów;
- podatku VAT;
- obowiązku prowadzenia działalności gospodarczej;
- wielkości przychodu.
Cechy podnajmu nieruchomości
Podstawową cechą podnajmu jest wspomniane wcześniej dysponowanie "nieswoją" nieruchomością. Jak to działa? Znajdujemy mieszkanie na wynajem, którego właściciel w umowie wyraża zgodę na podnajem. Zwykle czas trwania takiej umowy określony jest na minimum 2 lata (zdarza się, że nawet i na 5 lat). W tym okresie jesteśmy zobowiązani co miesiąc opłacać czynsz właścicielowi mieszkania oraz pokrywać wszelkie koszty związane z jego użytkowaniem (koszty administracyjne, media, itd.).
W odróżnieniu od najmu, w przypadku prowadzenia usługi podnajmu koniecznym jest założenie działalności gospodarczej lub spółki. Zaletą tego (poza kwestią oczywistą - zgodności z przepisami polskiego prawa podatkowego), jest przede wszystkim zwolnienie z VAT. Sytuacja ta jednak może nie dotyczyć właściciela nieruchomości. Ten powinien postarać się uzyskać interpretację indywidualną.
Zarabianie na podnajmie nieruchomości polega na osiąganiu odpowiedniego poziomu marży, tj. różnicy między tym, co płacą nam podnajmujący a tym, co płacimy właścicielowi. Sprawdzonym rozwiązaniem jest podnajmowanie nie całego mieszkania, a osobnych pokoi. Tym samym warto zawrzeć w umowie z właścicielem mieszkania możliwość montażu osobnych zamków w drzwiach każdego z pokoi.
Dodatkowo warto zwrócić uwagę na metraż mieszkania. W przypadku najmu najlepiej sprawdzają się mieszkania poniżej 50 m2. Sytuacja z podnajmem jest zgoła inna. Najlepiej podnajmować mieszkania o powierzchni większej niż 50 m2.
Najem czy podnajem - co bardziej opłaca się?
Odpowiedź na pytanie, co wybrać: "najem czy podnajem?", nie jest wcale taka jednoznaczna. W dużej mierze sprowadza się do odpowiedzi, jakie ryzyko jako inwestorzy jesteśmy w stanie podjąć.
Zakładając sytuację, że jesteśmy inwestorami "bez historii", to w przypadku najmu musimy kupić mieszkanie (a zatem przyjąć na siebie zobowiązanie opłacania kredytu przez wiele lat oraz ryzyko zmian stóp procentowych). W przypadku podnajmu ryzyko jest nieco mniejsze, gdyż nasze zobowiązanie będzie obejmować maksymalnie okres kilku lat.
W przypadku podnajmu jesteśmy uzależnienie w dużej mierze od właściciela. Jeżeli zdecyduje się zostać płatnikiem VAT (lub zostanie do tego zobowiązany) może okazać się, że nasze przedsięwzięcie przestanie być opłacalne. Co więcej, jesteśmy również zmuszeni opłacać właścicielowi czynsz i media za mieszkanie, nawet wtedy, gdy nie mamy podnajemcy.
Co więcej, trudniąc się podnajmem jesteśmy zobowiązani do prowadzenia działalności gospodarczej. Z tym wiąże się m.in. konieczność opłacania ubezpieczenia zdrowotnego i społecznego do ZUS, terminowego opłacania należnych podatków oraz prowadzenia odpowiedniej dokumentacji księgowej. Jest więc dużo więcej obowiązków, niż w przypadku najmu.
Warto jednak zaznaczyć, że obie strategie zarabiania na nieruchomościach są powszechnie stosowane. Część inwestorów skupia się na najmie, inni na podnajmie, a inni decydują się na dywersyfikację swojego portfela inwestycyjnego i angażują środki w obie strategie równocześnie.
