Zakup mieszkania pod wynajem to ryzykowne przedsięwzięcie, które podejmuje coraz więcej inwestorów, i tych dużych, ale również i tych mniejszych. Po co? Dlaczego warto podjąć ryzyko nabycia mieszkania na wynajem? Kto najchętniej najmuje mieszkania? Gdzie szukać nieruchomości, które później można wynająć? Na te i inne pytania znajdą Państwo odpowiedź w niniejszym artykule.
Inwestycja w zakup nieruchomości mieszkalnej to ostatnimi czasy popularny kierunek działań podejmowanych przez osoby z comiesięczną nadwyżką gotówki, osób z wysoką zdolnością kredytową oraz tych, którzy dywersyfikują swój portfel inwestycyjny. Zakup mieszkania pod wynajem, podobnie jak każda inna inwestycja, niesie ze sobą pewien stopień ryzyka (pisaliśmy o tym w artykule: Wady i zalety inwestowania w nieruchomości). Ryzyko jest tym mniejsze im nieruchomość jest atrakcyjniejsza, a koszt jej zakupu jest w zasięgu możliwości finansowych inwestora.
Jakiego mieszkania szukać pod wynajem?
Przy wyborze nieruchomości górę nad emocjami powinna wziąć rozwaga i chłodna kalkulacja. Warto szukać okazji, ale w granicach swoich możliwości, zarówno finansowych, jak i organizacyjnych - w końcu m.in. trzeba wyremontować nieruchomość, a zatem przypilnować robotników, jak również spotkać się z najemcą, podpisać umowę i przekazać klucze. Zbyt duża odległość może wpływać na koszty, a te trzeba zmniejszać, zamiast je generować.
Lokalizacja mieszkania pod wynajem
Lokalizacja mieszkania ma ogromne znaczenie. W tym zakresie warto ocenić zarówno możliwość osobistego dojazdu (uwzględniając chociażby wyżej wymienione powody), ale również atrakcyjność położenia nieruchomości dla konkretnego typu najemcy. W Polsce mieszkania najczęściej wynajmowane są przez studentów, w mniejszym stopniu przez młode małżeństwa lub rodziny z dziećmi. W naszej kulturze utarło się, że symbolem sukcesu, dorosłości i samodzielności jest posiadanie własnego "M". I choć wiele osób wciąż tak twierdzi, to warto wziąć pod uwagę zmieniające się trendy na rynku pracy i rosnące wymagania pracodawców co do mobilności pracowników, w tym otwartości na przeprowadzkę. W związku z tym decydując się na zakup mieszkania pod wynajem należy określić grupę docelową osób, do których będziemy kierować ofertę najmu, a następnie szukać takiej lokalizacji nieruchomości, która w jak najlepszy sposób zaspokoi potrzebę bliskości nieruchomości od ich potencjalnego miejsca pracy lub nauki.
Bliskie położenie mieszkania przy dużych i jednocześnie "czystych" zakładach pracy i/lub uczelniach państwowych i prywatnych, przekłada się zwykle na szybsze znalezienie najemcy i przy czynszu atrakcyjnym dla wynajmującego.
Stan nieruchomości
Niebagatelne znaczenie na koszty, szybkość znalezienia najemcy oraz atrakcyjność wynajmu ma również stan nieruchomości. Każde mieszkanie trzeba wyremontować (odświeżyć, dostosować, wyposażyć). Zakup mieszkania w bloku z wielkiej płyty zwykle wiąże się z mniejszym zaangażowaniem finansów i przez to szybszym zwrotem z inwestycji. Paradoksalnie jednak, wiąże się także z większym tempem spadku wartości, co może mieć ogromne znaczenie przy chęci sprzedaży nieruchomości w przyszłości. Nabycie mieszkania prosto od dewelopera zwykle wymaga użycia większej liczby środków finansowych, ale częstokroć też przekłada się na wyższy zysk z najmu oraz rosnącą w czasie wartość nieruchomości. Oczywiście duży wpływ na wartość nieruchomości ma również wcześniej wskazywana lokalizacja.
Liczba i standard pomieszczeń wynajmowanej nieruchomości
Inwestorzy na bazie swoich doświadczeń i intuicji podejmują różne decyzje zakupowe. Niektórzy decydują się wyłącznie na zakup kawalerek pod wynajem, inni na duże mieszkania w centrum miasta z wieloma pokojami i wspaniałymi widokami. Nie ma reguły i nie ma też złotego środka. Determinantem decyzji są wspomniane wcześniej: zdolność kredytowa/finansowa, grupa docelowa oraz dostępność nieruchomości na sprzedaż.
Wybór grupy docelowej powinien wiązać się z liczbą pomieszczeń wynajmowanej nieruchomości. W końcu trudno sobie wyobrazić, aby np. wielodzietna rodzina mieszkała w kawalerce, albo 6 studentów wynajmowało 2-pokojowe mieszkanie. Z naszego doświadczenia, najchętniej wynajmowanymi nieruchomościami są kawalerki oraz mieszkania dwu- lub trzypokojowe. Standard w jakim utrzymane jest mieszkanie, wpływa nie tylko na koszty inwestycji, ale również na wysokość czynszu. Zdecydowanie łatwiej wynająć jest mieszkanie w wysokim standardzie, niż mieszkanie, które na pierwszy rzut oka powinno być przygotowane do remontu. Łatwiej również jest takie mieszkanie sprzedać, gdyż często przytaczany przez kupujących argument remontu nie będzie mieć istotnego znaczenia.
Cena mieszkania pod wynajem a czynsz
Przy zakupie nieruchomości pod wynajem należy również uwzględnić szybkość zwrotu z inwestycji. Jeżeli przewidywany procent zwrotu z wynajmu mieszkania (po uwzględnieniu kosztów jego remontu) będzie niższy niż zysk z lokat lub obligacji skarbu państwa, nie można mówić o opłacalności inwestycji. Przy kalkulacji warto także uwzględnić okres, w którym mieszkanie będzie niewynajmowane i w którym samodzielnie trzeba będzie pokrywać ewentualne raty kredytu, opłaty administracyjne, elektrykę, gaz i ogrzewanie. Kupując mieszkanie z myślą o jego wynajmie należy zatem nie tylko zmieścić się w ramach budżetu, ale mieć także odpowiednią rezerwę finansową w razie, gdy mieszkanie będzie stało puste.
Gdzie szukać odpowiedniego mieszkania?
W celu poszukiwania odpowiedniego mieszkania warto przeglądać internetowe portale ogłoszeniowe oraz tradycyjne gazety z lokalnymi ogłoszeniami. Można również skorzystać z usług doświadczonej agencji nieruchomości, która doskonale znając lokalny rynek nieruchomości znajdzie mieszkania na sprzedaż, doradzi w wyborze najlepszego z nich oraz pomoże w ewentualnym uzyskaniu kredytowania na atrakcyjnych warunkach.