Zastanawiasz się nad zakupem kilku lokali pod wynajem? A może masz dom, którego od dłuższego czasu nikt nie chce wynająć w całości? Dobrym rozwiązaniem może okazać się zakup i podział domu na mieszkania pod wynajem. Zobacz, jakich formalności musisz dopełnić w takiej sytuacji.
Podział domu na mieszkania
Przyczyny podziału domu na dwa odrębne mieszkania mogą być różne. Jedyną z najczęściej spotykanych jest chęć inwestycji. Zamiast kupować dwa mieszkania pod wynajem, np. w bloku, po dokonaniu obliczeń może okazać się, że bardziej opłacalny jest zakup domu i dokonanie jego podziału. Rozwiązanie to jest także korzystne, gdy jesteśmy właścicielami domu i chcemy go wynająć. W większości przypadków bowiem o wiele trudniej jest wynająć cały dom niż mniejsze mieszkania, szczególnie gdy docelową grupą wynajmujących są np. studenci lub młodzi, pracujący ludzie.
Dom, co do zasady, można podzielić na dwa sposoby: pionowy i poziomy. Aby to zrobić, konkretna nieruchomość musi spełniać określone dla danej metody wymogi. Często wiąże się to z koniecznością dokonania przebudowy domu. Generuje to koszty wynikające z remontu, jednak mogą się one szybko zwrócić w formie zysków, kiedy już mieszkania powstałe po podziale zostaną wynajęte.
Podział domu - sposób pionowy
Na czym polega pionowy sposób podziału domu? Najprościej mówiąc na podzieleniu domu oraz działki, na której znajduje się nieruchomość na pół wzdłuż ściany pionowej. Stanowi ona oś podziału. Ściana ta, zwana jest ścianą stykową. Jeżeli takiej nie ma, to, aby podział doszedł do skutku, konieczne jest jej wybudowanie. Musi ona przechodzić przez wszystkie kondygnacje wewnątrz budynku. Dodatkowo, musi być ona na tej samej linii, co podział działki. Skutkiem rozdzielenia nieruchomości sposobem pionowym jest powstanie dwóch oddzielnych domów - bliźniaków.
Aby pionowy podział domu był możliwy, musi być zgodny z planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Można w nim znaleźć m.in. wytyczne dotyczące tego, jaki budynek może powstać na danym terenie, np. jaką ma mieć wielkość czy usytuowanie. Znajdują się tam także informacje o intensywności zabudowy, liniach obowiązujących i nieprzekraczalnych, zasadach dojazdu i zasadach parkowania samochodu. Plan miejscowego zagospodarowania często nie jest precyzyjny, dlatego kwestie w nim wymienione są uregulowane w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także w rozporządzeniu ministra infrastruktury.
Jeżeli w danej gminie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to konieczne jest wystąpienie o decyzję dotyczącą warunków zabudowy. W warunkach zabudowy określone są wytyczne, które musi spełniać działka i dom. Dotyczą one m.in. dostępu do drogi publicznej czy minimalnej wielkości działek. Ponadto, by podział pionowy doszedł do skutku, należy wziąć pod uwagę, by nowopowstałe nieruchomości miały własne dostępy do instalacji i mediów oraz dwa osobne wejścia do budynków.
Aby pionowo podzielić dom w pierwszej kolejności należy sporządzić i złożyć w gminie wstępny plan podziału. Po jego akceptacji trzeba skorzystać z usług geodety, który wykona plan właściwy. Dopiero gdy zostanie on zaakceptowany w gminie, można złożyć wniosek o założenie ksiąg wieczystych dla dwóch osobnych nieruchomości.
Podział domu - sposób poziomy
Drugim sposobem podziału nieruchomości na dwa odrębne mieszkania jest podział poziomy (podział wzdłuż osi poziomej). Oznacza to, że dom dzieli się na piętro i parter. Takie rozwiązanie stosuje się najczęściej w mniejszych domach lub gdy, z powodu przeszkód technicznych, nie ma możliwości podziału nieruchomości w sposób pionowy.
Aby móc podzielić dom w sposób poziomy, nieruchomość musi uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu, tzn. przestrzeń w niej musi być podzielona ścianami trwałymi oraz posiadać pomieszczenia pomocnicze. Pomieszczenia pomocnicze to pomieszczenia, które spełniają potrzeby mieszkańców, czyli są to np. kuchnia, toaleta i łazienka. Gdy zaświadczenie jest wydane, należy udać się z nim do notariusza, gdzie nastąpi notarialne wyodrębnienie lokalu. Następnie należy założyć księgi wieczyste dla wyodrębnionych mieszkań.
Pomoc przy podziale domu na mieszkania pod wynajem
W wielu przypadkach dobrym wyjściem jest skorzystanie z pomocy specjalistów. Pomogą oni w podjęciu decyzji, który podział będzie lepszy dla danej nieruchomości i jej lokalizacji. Niekiedy może okazać się, że nie warto jest dzielić domu. Znacznie łatwiej będzie go wynająć w całości.
W celu weryfikacji podjętej decyzji i pomocy w dokumentacji (w szczególności w kwestii znalezienia osoby wynajmującej) zapraszamy do kontaktu z beskidzką agencją nieruchomości Józef Kufel Nieruchomości.