Głównym zadaniem najmu instytucjonalnego jest ochrona interesów właściciela lokalu w sposób szerszy niż tradycyjna umowa najmu. Z najmu instytucjonalnego mogą jednak skorzystać tylko właściciele prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości.
Czym jest najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny to jedna z form najmu, która ma chronić właściciela. Dzięki niej dużo łatwiejsze jest usunięcie uciążliwego lokatora z mieszkania, wtedy, gdy nie przestrzega on warunków zawartych w umowie.
Najem instytucjonalny został wprowadzony w Polsce na mocy kilkakrotnie nowelizowanej Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Co istotne, najemca może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego tylko z przedsiębiorcą, a więc osobą lub firmą prowadzącą działalność gospodarczą związaną z wynajmem.
Zgodnie z art. 19f. 1.: "Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Zatem najem instytucjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którą stosować mogą przedsiębiorcy, gdy przedmiotem ich działalności jest wynajmowanie lokali." Ponadto, najem instytucjonalny dotyczy tylko lokali mieszkalnych, nie może być stosowana np. przy wynajmie lokalu usługowego.
Najem instytucjonalny - zalety
Najem instytucjonalny pozwala właścicielowi lokalu szybciej "pozbyć się" lokatora, który:
- narusza postanowienia umowy najmu lub ogólne zasady życia społecznego,
- nie chce opuścić lokalu po zakończeniu umowy.
W przypadku zwykłej umowy najmu eksmisja wymaga długiego dochodzenia swoich praw w sądzie. Taki proces może się ciągnąć latami, w czasie których właściciel mieszkania musi utrzymywać niepłacącego najemcę. W przypadku najmu instytucjonalnego wynajmujący może skorzystać ze znacznie szybszej procedury eksmisji.
Czym się różni najem instytucjonalny od najmu okazjonalnego?
Najem instytucjonalny często jest porównywany do najmu okazjonalnego. Ten drugi bowiem, również ma za zadnie chronić interesy właściciela nieruchomości. Jaka więc jest między nimi różnica? Umowa najmu instytucjonalnego dotyczy wyłącznie wynajmu mieszkań i lokali prowadzonego przez osobę fizyczną lub osobę prawną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Natomiast najem okazjonalny skierowany jest do osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej.
Umowa najmu instytucjonalnego - forma
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu musi mieć formę pisemną. To samo dotyczy wszelkich zmian, które są w niej dokonywane. Inaczej można je uznać za nieważne.
Umowa ta nie musi jednak mieć formy aktu notarialnego. Wizyta u notariusza jest jednak konieczna, ponieważ musi on potwierdzić oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu, gdy wynajmujący tego zażąda. W oświadczeniu najemca przyjmuje do wiadomości, że w razie wyprowadzki nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Najmu instytucjonalnego nie trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego.
Umowę najmu instytucjonalnego lokalu zawiera zawsze się na czas określony. Okres najmu może jednak być dłuższy niż 10 lat, bowiem nie działa tu art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli umowa najmu instytucjonalnego zawarta na okres dłuższy niż 10 lat nie przekształca się automatycznie w umowę na czas nieokreślony (co stałoby się w przypadku zwykłej umowy najmu).
Umowa najmu instytucjonalnego - eksmisja
Umowa najmu instytucjonalnego samoistnie wygasa po upływie czasu, na jaki ją zawarto. Może też zostać zerwana z powodu nieprzestrzegania umowy przez najemcę. W takim wypadku najemca powinien opuścić lokal. Jeżeli jednak nie chce tego zrobić to właściciel może rozpocząć starania o przyspieszoną eksmisję.
Najemca ma czas nie krótszy niż 14 dni na opuszczenie lokalu. Jeżeli tego nie zrobi to wynajmujący udaje się do sądu i składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który lokator podpisał razem z umową najmu. Do wniosku wynajmujący dołącza:
- żądanie opróżnienia lokalu oraz dowód, że został on dostarczony najemcy,
- akt własności lub inny dokument potwierdzający prawo własności właściciela do lokalu.
Po rozpatrzeniu wniosku przez sąd właściciel lokalu udaje się bezpośrednio do komornika. W ten sposób omija go postępowanie eksmisyjne przed sądem.
Umowa najmu instytucjonalnego - kaucja
Właściciel lokalu może przy podpisywaniu umowy żądać od najemcy kaucji. Nie może ona przekroczyć 6-krotności miesięcznego czynszu najmu. Zwrot kaucji następuje w okresie do miesiąca od chwili opuszczenia przez najemcę mieszkania.
W przypadku najmu instytucjonalnego kaucja może pełnić różne role. Właściciel lokalu może z niej potrącić kwotę na:
- pokrycie kosztów naprawy szkód poczynionych przez najemcę,
- pokrycie kosztów eksmisji najemcy,
- pokrycie kosztów zaległego czynszu i/lub innych opłat.
Czytaj również: